Kleine Zahlen, viele Prozente

In der Sitzung des Landsberger Stadtrats am gestrigen Mittwoch wurde sie gleich mehrfach zitiert, die aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW): In der Lechstadt fehlten viele Wohnungen mit ein bis vier Zimmern, nur Häuser mit fünf Zimmern gebe es mehr als genug. „Wir müssen jetzt viele kleine Wohnungen bauen“, schlossen Teilnehmer daraus. Doch Vorsicht: Die Medien gehen mit der Untersuchung fahrlässig um.

Dazu beigetragen hat vor allem die Süddeutsche Zeitung, die am 20. Juni eine große Tabelle veröffentlichte. Darin heißt es, im Landkreis Landsberg sei der Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen nur zu 70 Prozent gedeckt. Der Bedarf an Zwei-Zimmer-Wohnungen sei nur zu 56 Prozent erfüllt. Bei Drei-Zimmer-Wohnungen seien nur 61 Prozent der benötigten Wohnungen vorhanden. Bei Vier-Zimmer-Wohnungen sei nur 60 Prozent der Nachfrage gedeckt.

Das sind dramatische Werte: Wir sind offenbar in eklatanter Wohnungsnot. Nur bei Fünf-Zimmer-Wohnungen (zumeist in Form von Häusern) gebe es kein Defizit, im Gegenteil: Dort werde das Soll um 178 Prozent übererfüllt.

Viel Lärm um Nichts

Das klingt nach einer Titelseiten-Nachricht, aber wer sich die Studie anschaut, der sieht, dass hier viel Lärm um Nichts gemacht wird. Es geht nämlich um kleine absolute Zahlen; die Dramatik entsteht erst durch die Umrechnung in Prozent. Konkret „fehlen“ im ganzen Landkreis Landsberg nur sechs Ein-Zimmer-Wohnungen – 21 würden benötigt, 15 werden gerade gebaut. Man kann daraus einen Deckungsgrad von 70 Prozent und im Umkehrschluss einen Wohnungsfehlbestand von 30 Prozent konstruieren. Aber solche Umrechnungen ohne Nennung der absoluten Zahlen suggerieren eine Dimension, die es gar nicht gibt.

Grafik: Institut der Deutschen Wirtschaft

Das zweite Problem: Die Untersuchung bezieht sich auf den ganzen Landkreis. Welcher konkrete Bedarf in der Großen Kreisstadt, den Märkten und den Gemeinden besteht, ist daraus nicht abzulesen. In Dörfern ist es schwieriger, eine Zwei-Raum-Wohnung zu finden, weil es dort keinen oder wenig Geschosswohnungsbau gibt. Umgekehrt ist es in Landsberg äußerst schwer, einen Bauplatz für ein Einfamilienhaus zu ergattern. Wer daraus konstruiert, dass insgesamt zu wenig Geschosswohnungsbau und insgesamt zu viel Einfamilienhausbau erfolgt, erliegt dem Fluch des Durchschnitts und vergisst, dass Stadt und Land nur selten vergleichbar sind.

Wirtschaftliche Betrachtung

Nächstes Thema: Die Studie ermittelt einen abstrakten Bedarf und stellt ihn der aktuellen konkreten Bautätigkeit gegenüber. Sie sagt sinngemäß: Eigentlich würden (unter Berücksichtigung der Familiengröße) im Landkreis Landsberg nur 150 Einfamilienhäuser mit fünf Zimmern benötigt, gebaut werden aber 268. Daraus folge, dass die jetzigen Bauherren bei einem späteren Verkauf ihrer Immobilie Probleme haben könnten, den gewünschten Preis zu erzielen.

Diese wirtschaftliche Betrachtung mag richtig sein; wer heute „groß“ baut, muss wissen, dass ein Weiterverkauf zu gleichen Preisen schwierig wird. Doch dieser Gedanke ist für viele Bauherren nachrangig; die meisten denken nicht investiv, sondern erfüllen sich mit dem Hausbau einen Lebenstraum. Bei nahezu jedem Domizil, das zurzeit gebaut wird, stehen bereits die künftigen Bewohner fest; entweder die Bauherren ziehen selbst ein oder das Haus ist verkauft, bevor der Aushub erfolgt. Es werden also nicht zu viele Häuser gebaut, sondern genau die richtige Zahl.

Im Übrigen bildet die Studie nur die Baugenehmigungen ab, nicht die Bauleitplanung. Selbst wenn allein in Landsberg tatsächlich 50 Drei-Raum-Wohnungen fehlen würden: Beim Urbanen Leben am Papierbach entstehen sie demnächst allemal.

Natürlich ist der Haus- und Wohnungsmarkt permanent in Bewegung und viele Faktoren prägen ihn, auch Mobilität, Migration, alternde Gesellschaft und der Trend zu kleineren Haushalten. Kein Stadt- und Gemeinderat kann sich zurücklehnen und das Thema abhaken. Aber dieser Studie, vor allem den Prozentsätzen, sollte niemand aufsitzen. Sie ist politisch gesehen eine von den Medien aufgebauschte Nullnummer. Die Empfehlung kann nur heißen: Genau hinschauen und ruhig bleiben. Werner Lauff

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Der Beitrag stammt aus dem KREISBOTEN.

Nur im Gleichklang

Weitere Baugebiete in Landsberg? Bitte nur entsprechend der Binnen-Nachfrage und mit weniger Verkehr, meint Werner Lauff.

Am Wiesengrund, Reischer Talweg, Staufenstraße, Pfettenstraße, Ahornallee: Die Stadt Landsberg ist drauf und dran, nach dem Mega-Projekt „Am Papierbach“ weitere Wohngebiete zu schaffen. Ist das eigentlich vernünftig?

Ohne Zweifel: Die zunehmende Wohnbebauung bringt Vorteile.

• Die Stadt erzielt Verkaufserlöse für städtische Grundstücke; sie trägt damit zur Finanzierung allgemeiner kommunaler Aufgaben bei.

• Handelt es sich um privaten Grund, schöpft die Stadt nach der SoBoN-Richtlinie den größeren Teil des entstehenden Wertzuwachses des Grundstücks ab. Sie bewirkt damit den Bau von geförderten, preisgünstigen Wohnungen und finanziert die projektnotwendige Infrastruktur.

• Mit der Ausweisung neuer Wohngebiete steigert die Stadt das Angebot an Wohnungen, reduziert den Nachfragedruck und dämpft Preissteigerungen für Wohnraum (ohne sie allerdings aufzuhalten).

• Die Stadt schafft durch die Baugebiete Wohnungen für Neubürger, die bei Unternehmen in der Region arbeiten, und für Migranten mit Bleiberecht.

• Sie ermöglicht ihren Einwohnern, entsprechend ihrer Lebenssituation Wohnraum zu wechseln und Eigentum zu erwerben.

• Sie reduziert die Notwendigkeit zur kleinflächigen Nachverdichtung innerhalb bestehender Siedlungen.

• In einigen Fällen (beispielsweise bei der Pflugfabrik) bewirkt die Stadt deutliche städtebauliche Verbesserungen.

Die geplante Wohnbebauung hat aber auch Nachteile.

• Neue Wohnbebauung heißt auch mehr Straßenverkehr.

• Wohngebiete, die an bestehende Siedlungen anschließen, wirken großflächig nachverdichtend und sind oft mit dem Verlust von Grünflächen, Sichtabständen, Parkplätzen und Ruhe verbunden.

• Siedlungsferne neue Wohngebiete vermeiden diese Nachverdichtung, führen aber zu Zersiedelung, Bodenversiegelung und Flächenfraß. Sie programmieren unnötige Verkehrsbewegungen.

• In Städten der Metropolregion München bewirkt mehr Wohnraum automatisch mehr Zuzug; das Angebot löst Nachfrage aus. Das unterscheidet Landsberg von Städten in anderen Landstrichen.

• Wirtschaftlich anlasslose Zuzüge führen vor allem zu neuen öffentliche Lasten (Kinderkrippen, Schulen, Straßen …) und machen eine Stadt langfristig zur Schlafstadt.

Hinzu kommt: Der Zeitpunkt ist nicht gerade günstig.

• Die niedrigen Zinsen für Baudarlehen und die verfügbaren Vermögen der Erbengeneration führen zu großer Nachfrage (Zeitfenster fürs Bauen, Geldanlage) und damit hohen Grunderwerbskosten.

• Die Baukosten werden durch regulatorische Einflüsse (zum Beispiel EnEV) in die Höhe getrieben.

• Dies führt dazu, dass Bauträger stark kostenorientiert bauen müssen, um die Mieten nicht in die Höhe zu treiben. Manche Häuser und Wohngebiete dürften den Anforderungen an das wohnliche Umfeld dann irgendwann nicht mehr genügen.

• Aus der allgemeinen Kostenentwicklung folgt auch ein eklatanter Mangel an preisgünstigen Wohnungen – trotz des Baubooms.

• Hinzu kommt: Bund und Länder haben den Sozialen Wohnungsbau unattraktiv werden lassen. Und die Finanzlage der Kommunen erlaubt kaum eigene Ersatz-Wohnbautätigkeit.

Kein Baustopp, aber …

Die Stadt Landsberg sollte nicht – wie andere Kommunen im Speckgürtel Münchens – einen bauplanungsrechtlichen Baustopp vornehmen. Das wäre aus mehreren Gründen verfehlt:

• Generell haben Eigentümer das Recht, Bau-Investitionen vorzunehmen; es muss gute Gründe geben, Vorhaben im Innenbereich zu verweigern.

• Landsberg ist noch eine Einpendlerstadt – und selbst im Landkreis sind die Pendlerströme nicht übermäßig in Richtung München orientiert.

• Manche Kritik an Bauvorhaben ist egozentrisch motiviert (Schutz des eigenen Wohngebiets, freie Fahrt und einfaches Parken, Erhaltung des Status quo).

• Wer benötigte Wohngebiete nicht schafft, verstärkt unerträgliche Verdichtung in vorhandenen Strukturen.

Stadtrat und Verwaltung müssen aber auch die Risiken der Bebauung, die Manchen bereits zügellos erscheint, in den Griff bekommen – und zwar bereits in der Planungsphase.

Den Bestand erhalten

Zunächst gilt: Neue Bebauung sollte sich auf den notwendigen Umfang beschränken.

• Der Erhaltung des Wohnbestands (vor allem auch des kommunalen Wohnbestands) muss größere Aufmerksamkeit gewidmet werden.

• Wohnen in der Altstadt sollte attraktiver werden.

• Beratungsangebote der Stadt sollten (analog dem Denkmalschutz) intensiviert werden, etwa durch einen „Wohnraumkümmerer“, der gleichzeitig Marktbeobachter, Fördertopf-Scout und Ratgeber ist.

Preisgünstige Wohnungen präferieren

Der aktuelle Schwerpunkt beim Wohnungsbau muss auf preisgünstigen Wohnungen liegen. Da die Stadt selbst nicht als Bauherrin auftreten kann und will, muss sie einfache Modelle entwickeln, die dazu führen, dass Dritte kostengünstig bauen, sich zu bestimmten Mietpreisen verpflichten und der Stadt das Belegungsrecht einräumen.

Solange der Fehlbestand an Sozialwohnungen nicht gedeckt ist, sollte – selbst in einer SoBoN-Stadt – die weitere Planung von hochpreisigen Wohngebieten mit Zurückhaltung betrieben werden.

Quartiere schaffen

Sofern neue Wohngebiete erforderlich ist, müssen sie lebenswerte Quartiere sein.

Dazu gehören Angebote zur Nahversorgung, Gastronomie sowie Flächen und Räume mit mehr als nur theoretischer Aufenthaltsqualität. Außerdem sind Wohnen, Fachgeschäfte, Dienstleister und emissionsarme Gewerbe miteinander zu verbinden. Beispiele dafür gibt es genug, künftig mit dem „Urbanen Leben am Papierbach“ selbst in der eigenen Stadt.

Kindertageseinrichtungen und Grundschule müssen fußläufig erreichbar sein. Parkmöglichkeiten sind an den Wohnhäusern zu schaffen (bei Geschosswohnungsbau in Tiefgaragen); Zweit- und Drittwagen können in Quartiersparkhäusern untergebracht werden, in denen auch Besucher-Parkplätze zur Verfügung stehen. Parallel muss dafür gesorgt werden, dass Wohnquartiere eine praktikable Anbindung mit Bus und Fahrrad an die Innenstadt erhalten.

Erst Arbeit, dann Wohnraum

Neue Wohngebiete sollten vor allem dann geplant werden, wenn die Binnen-Nachfrage nicht mehr zu angemessenen Preisen gedeckt werden kann. Mit Binnen-Nachfrage ist die Nachfrage von Personen gemeint, die im Landkreis oder der Stadt Landsberg erwerbstätig sind. Es kann nicht die Aufgabe der Stadt Landsberg sein, das Wohnungsdefizit von München zu mildern.

Verträgliche Mobilität herstellen

Weitere Voraussetzung für die Erschließung neuer Wohngebiete ist die Verwirklichung eines Konzepts „verträglicher Mobilität“. Damit ist eine Situation gemeint, in der alle Bürger (unter Berücksichtigung des geplanten Bevölkerungszuwachses und der generierten zusätzlichen Verkehrsströme) kostengünstig und umweltschonend beweglich sind und ohne unzumutbare Wartezeiten an ihr Ziel kommen.

Verträgliche Mobilität ist auch ein Hebel für die aktive Nutzung der Innenstadt. Nur wenn der „Preis“ (die Kombination aus Fahrzeit und Parkkosten) gering ist, fällt der Entschluss zum Besuch der Innenstadt leicht.

Die Lage hat durchaus Dramatik. In Landsberg gibt es neuralgische Stellen, die immer wieder zu Verkehrsproblemen führen. Diese Probleme werden sich mit zunehmender Bebauung zwangsläufig verstärken. Es handelt sich insbesondere um

• Behinderungen durch Staus auf der Neuen Bergstraße, der Katharinenstraße, am Hauptplatz und der Augsburger Straße,

• Parksuchverkehr und Lärmbelastung an Vorder- und Hinteranger

• komplizierte und überlastete Kreuzungen an der Schwaighofstraße / von-Kühlmann-Straße, Postberg, Königsberger Platz, Danziger Platz, Spöttinger Straße / Katharinenstraße und Spöttinger Straße / Hindenburgring.

• Außerdem gibt es eine Reihe von Fehlnutzungen, unter anderem der Iglinger Straße durch LKW,

• der Iglinger Straße zwischen Augsburger Straße und Lechwiesenstraße zur Vermeidung der Augsburger Straße und der Kreuzung Augsburger Straße / Carl-Friedrich-Benz-Straße

• sowie die Nutzung der Ahornallee zur Vermeidung der Strecke Holzhauser Straße / Augsburger Straße.

Einige der Probleme lassen sich dadurch mildern, dass man, wie bereits geplant oder erwogen,

• den Vorder- und Hinteranger nur noch zum Halten freigibt, was den Parksuchverkehr vermeidet,

• Kreisverkehre einrichtet (Schwaighofkreuzung, neuer Spöttinger Kreisel, Augsburger Straße / Carl-Friedrich-Benz-Straße)

• den LKW-Verkehr an der Iglinger Straße ausschließt – aufgrund eines dann umfassenden Verkehrskonzepts, das verkehrsrechtliche Einschränkungen zur Unterstützung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglicht (§ 45 Absatz 1b Satz 1 Ziffer 5 Alternative 2 der StVO)

• vom Krankenhaus zu den Lechwiesen am gesamten existierenden und geplanten Wohngebiet Ahornallee vorbei einen Bypass baut.

Denkbar ist auch, die Nutzung des letzten (südlichen) Stücks der Lechwiesenstraße zu sperren, um Fahrten durch das Gewerbegebiet bzw. die Augsburger Straße zu erzwingen. Letztlich geht aber kein Weg daran vorbei,

• Anreize zur stärkeren Nutzung des Fahrrads zu schaffen

• die Innenstadt für Fußgänger vom Osten leichter zugänglich zu machen (Schrägaufzug?)

• den öffentlichen Nahverkehr zu verbessern

• einfache Carsharing-Konzepte zu verwirklichen

• leicht nutzbare Parkplätze für Einpendler und Besucher zu schaffen

• und – letztlich, nach allen anderen Maßnahmen – die Fahrt mit dem eigenen Auto unattraktiver zu machen.

Dabei werden Kombinationen aus der Nutzung unterschiedlicher Verkehrsmittel maßgeblich zur Lösung beitragen. So ist beispielsweise die Abfolge „Kurzstrecke Fahrrad bis zur Bushaltestelle, Langstrecke (oder Bergstrecke) Bus“ unter bestimmten Bedingungen attraktiv – dann nämlich, wenn an Haltestellen Fahrradstellplätze vorhanden sind, der Takt des Busfahrplans hoch genug ist und der Fahrpreis die Parkgebühren deutlich unterschreitet.

Das Fazit

Mit dem Areal der Pflugfabrik hat die Stadt Landsberg ein atypisches Gelände überplant. Die Industriebrache war ein Fremdkörper in der Stadt. Der Investor verwirklicht hohe Stadtplanungsqualität. Die Infrastruktur (Lechsteg) ist per se fußgänger- und fahrradorientiert. Und zentrumsnahe Wohngebiete sind immer besser als zentrumsferne.

Zwar sind an einigen Stellen zusätzliche Verkehrsbelastungen zu erwarten; sie gibt es aber schon lange und man hätte die Probleme schon früher angehen müssen. Dennoch war es legitim, das Papierbach-Areal so zu überplanen, wie es geschehen ist – mit unerledigten Aufgaben im Gepäck.

Auf vollständigen Konsens kann die Stadt dabei freilich nicht setzen, auch wenn das zuweilen den Anschein hat. Es gibt durchaus selbst beim Papierbach-Projekt Kritiker und Skeptiker, die sich eine gleichzeitige Behandlung aller Themen gewünscht hätten.

Bei anderen Baugebieten lässt sich diese Abfolge aber nicht wiederholen.

In diesen Fällen gilt es, die Themen im Zusammenhang und umfassend zu betrachten. „Mehr bauen“ muss mit den Parametern „Binnen-Nachfrage“ und „Verkehrsreduzierung“ im Gleichklang sein.

Wiesengrund, Reischer Talweg, Staufenstraße, Pfettenstraße, Ahornallee, das ist nur eingebettet sinnvoll. Ohne komplette Folgenabwägung und ohne Berücksichtigung des städtischen „Ökosystems“ geht die Stadt bei der Planung neuer Baugebiete ein hohes Risiko ein – und läuft in ein Akzeptanzproblem.

Die zweite Hälfte

Die Pfingstferien sind zu Ende; der Stadtrat nimmt seine Arbeit wieder auf und startet in die zweite Hälfte seiner Amtsperiode. Die Agenda ist gefüllt: Neben den Mega-Themen Stadtstrategie, Wohnungsbau, Umsetzung der Papierbach-Planung, Verkehrskonzept und „Nachnutzung in Penzing“ sind Grundsatzentscheidungen zu treffen. Wie nutzen wir den Schlossberg? Soll das Stadtmuseum bleiben, wo es ist? Halten wir Wirtschaft und Wohnen in Balance? Wie kann man das gespannte Verhältnis von Kreis und Stadt verbessern? Diese und andere Themen werden für volle Tagesordnungen sorgen.

An diesem Mittwoch geht es im Stadtrat zunächst um die Vorschläge, die vor der Pfingstpause noch nicht entscheidungsreif waren. Kann man in der Nähe der Hubschrauberlandestelle am Krankenhaus per Bebauungsplan Villen genehmigen, ohne öffentlich-rechtlich sicherzustellen, dass spätere Eigentümer keine Einschränkung des Rettungsbetriebs fordern können? Ist es eine gute Idee, neu entstehende Straßen im Papierbach-Areal nach Heinrich dem Löwen und Ludwig dem Bayern zu benennen? Muss man den Preis für die Mittagessen an den Landsberger Grundschulen und der Mittelschule wirklich erhöhen, obwohl die Stadt durch die Beauftragung eines Dienstleisters doch Einsparungen erzielt? Allerdings: Ist es überhaupt zulässig, über das gleiche Thema ohne Sachverhalts-Änderung zweimal zu beraten und zu beschließen?

Beim Thema „sozialer Wohnungsbau“ besteht unstreitig Handlungsbedarf; hier kann man sogar von einer Hängepartie sprechen. Zwar hat der Stadtrat mit der Regelung der Sozialen Bodennutzung (SoBoN) den Bau geförderter Mietwohnungen angestoßen. Das allein reicht aber nicht, um den Bedarf zu decken. Daher hat die Stadt bereits ein Grundstück (das südliche Baufeld des Gebiets „Am Wiesengrund“) für Sozialwohnungen vorgesehen. Offen ist aber noch, wer es bebaut. Einigkeit besteht lediglich dahingehend, dass die Stadt wegen der entstehenden Kapital­bindung und der notwendigen Kreditaufnahme nicht selbst als Bauherrin auftreten soll.

Drei Lösungsvorschläge stehen im Raum: Die Landsberger Mitte (vertreten durch Wolfgang Weisensee) befürwortet, das Grundstück an denjenigen zu vergeben, der die meisten Wohneinheiten zum geringsten Mietzins erstellt und der Stadt die längste Belegungshoheit einräumt. Die ÖDP (vertreten durch Stefan Meiser) regt an, mit dem Augsburger St. Ulrichswerk „oder einem anderen interessierten Wohnungsbauunternehmen“ einen Vertrag zu schließen, in dem sichergestellt wird, das nach den Vorgaben des bayerischen Wohnbauprogramms Wohnungen mit gedeckelten Mieten und einem Belegungsrecht der Stadt entstehen. Die dritte (grundsätzlichere) Idee stammt von der UBV, vertreten durch Christoph Jell. Die UBV will sozialen Wohnungsbau sowie den Erhalt von Sozialwohnungen in einer neu zu gründenden kommunalen Wohnungsbaugesellschaft bündeln.

Alle drei Ideen werden in der Stadtratssitzung an diesem Mittwoch beraten, aber sicher noch nicht entschieden. Dazu kommt, dass Sozialwohnungen am Wiesengrund wohl nur mit Befreiungen vom planerisch anspruchsvollen Bebauungsplan realisierbar sind. Solche Befreiungen hatte der Stadtrat bei den angrenzenden Baufeldern aber abgelehnt, worauf wbl und Acredo Rückzieher gemacht hatten. Wie die Stadt aus diesem Dilemma herauskommt, ist bislang ungeklärt.

Ebenfalls schon lange schwelt das Thema des Straßenausbaus. Auslöser ist massiver Protest an der Max-Friesenegger-Straße gegen die dortigen Planungen. Die Anwohner befürchten eine Verschlechterung (insbesondere durch den letztlich drohenden Wegfall von Parkmöglichkeiten), den sie auch noch bezahlen sollen. Die Stadtverwaltung greift das Thema nun generell auf und stellt im Stadtrat zur Debatte, in welcher Form Bürger (die bislang nach den Beschlussfassungen nur informiert wurden) künftig von vorneherein in die Planungen einbezogen werden sollen. Davon würden auch die Anlieger der Altöttinger Straße, von-Eichendorff-Straße und Pössinger Straße profitieren. Ein spannender Mittwoch-Abend ist garantiert.

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Der Artikel erscheint auch im KREISBOTEN.

Urbanes Leben am Heinrich-der-Löwe-Weg?

Es könnte eine Quizfrage bei „Wer wird Millionär“ sein: Wer kurz hintereinander Wege durchschreitet, die nach Heinrich dem Löwen und Ludwig dem Bayern benannt sind, befindet sich (a) in der Ausstellung „Welfen und Wittelsbacher“ (b) im Freilichtmuseum „Die Salzstraße Europas“ (c) beim Kaltenberger Ritterturnier oder (d) im modernen Wohngebiet „Urbanes Leben am Papierbach“. Oberbürgermeister Mathias Neuner wäre da ein guter Telefonjoker. Er weiß: Tatsächlich sollen vier Baufelder im ULP-Areal historische Adressen erhalten. Ist das sinnvoll?

Östlich der Bahnlinie ist alles klar: Aus der Altstadt kommt man (zu Fuß oder mit dem Fahrrad) über den „Herkomer-Steg“ auf den „Johnny-Cash-Platz“. Rechts biegt man ab in „An der Pflugfabrik“, links in „An der Schmiede“. Am Ende dieses Wegs, „An der Papiermühle“, ist das Boarding-Haus und das vorgeschlagene Belvedere. Die Namen von-Kühlmann-Straße und Margaret-Herkomer-Weg bleiben. Das alles kann man positiv abhaken.

Westlich der Bahnlinie geht der „Johnny-Cash-Platz“ dem Plan zufolge in den „Oberbürgermeister-Hamberger-Platz“ über. Das ist die erste, wenn auch kleine Ungereimtheit: Hamberger würde durch die Bezeichnung „Hanns-Hamberger-Platz“ nicht weniger Ehre zuteil. Dann aber wird’s diffus: Da erhalten auch Wege (nicht nur Plätze) die Namen von Personen. Da wird die Anspielung an die Industrie nicht weitergeführt. Und da springen wir ganz weit in der Geschichte zurück. Johnny Cash starb 2003, Hanns Hamberger 2013. Heinrich der Löwe ist schon 822 Jahre tot, Ludwig der Bayer verließ uns vor 670 Jahren. Wenn das kein Zeitsprung ist.

Ohne Frage: Heinrich und Ludwig machten sich um Landsberg verdient. Lechbrücke und Landesburg gehen auf den Welfen, Rechte und Privilegien auf den Wittelsbacher zurück. Aber passen diese Namen zu den vier modernen Baufeldern, die da entstehen? Daran hatten einige Stadträte in der Sitzung am vergangenen Mittwoch Zweifel. Die neuen Namen seien aber doch im Ältestenrat vorbesprochen worden, wandte der OB ein, doch zum einen klappt der Wissenstransfer von diesem Gremium in die Fraktionen öfters nicht, zum anderen sei es „immer wieder hin- und hergegangen“, merkte Andreas Hartmann (Grüne) an.

Das nun beschlossene erneute Nachdenken könnte man auch auf den „Sommerweg“ erstrecken, der vom „Heinrich-der-Löwe-Weg“ erreichbar sein soll. Nein, da geht es nicht um den bayerischen SPD-Abgeordneten Alfred Sommer, den Maler Georg Sommer oder das Bravo-Pseudonym Dr. Sommer, sondern um die Wiederaufnahme von Herbstweg, Sonnenstraße und Frühlingsstraße am Nord­ende des Baugebiets. Das ist, so könnte man sagen, „weit hergeholt“.

Ewig verschieben kann man die Namensgebung nicht: Investor ehret + klein würde gerne schon in den ersten Verkaufs­prospekt die richtigen Adressen aufnehmen. „An der Schmiede 6“ klingt viel schöner als „Baufeld B2“. Die Abstimmung des Stadtrats soll nun am 21. Juni stattfinden. Nach Vorberatung am 19. Juni, im, raten Sie: Ältestenrat.

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Dieser Beitrag erscheint auch im KREISBOTEN. Dort finden Sie eine Weg-Skizze, damit Sie sich zurechtfinden …

Das Amt aus der Retorte

Die Neubaupläne des Landratsamts werden immer konkreter. Zwar geht es derzeit nur um die Zusammenfassung der verstreuten Außenstellen auf dem vom Landkreis erworbenen Grundstück am Penzinger Feld.  Aber jeder muss wissen: Wer diesem Vorhaben zustimmt, bahnt die komplette Verlegung des Amts an die östliche Stadtgrenze an.

Wie das Großgebäude aussehen könnte, ist skizzenhaft schon illustriert. Der Gedanke, Renovierungen im Haupthaus zu vermeiden und „draußen“ neu und modern anzubauen, wird schon bald dominieren. Umso mehr, als sich für das Grundstück an der von-Kühlmann-Straße sicher Investoren finden lassen.

Natürlich steht nirgendwo geschrieben, dass ein Landratsamt mitten im Zentrum sein muss. Selbst unseres war, als es gebaut wurde, peripher positioniert. Wer sich in den Großen Kreisstädten Bayerns umsieht, stellt aber fest, dass das Landratsamt, von Kraftfahrzeug-Zulassungsstellen abgesehen, fast immer problemlos zu Fuß erreichbar ist. Ob am Platz der Deutschen Einheit in Neuburg an der Donau, am Marienplatz in Bad Kissingen oder an der Katharinenstraße in Traunstein – stets ist das Landratsamt nur ein paar Minuten zu Fuß entfernt.

In all diesen Fällen ging es Landräten und Oberbürgermeistern nicht nur um räumliche Nähe. Es geht auch um persönliche Präsenz. Der Landrat und die Mitarbeiter des Landratsamts sind für viele Themen zuständig. Zum Beispiel für Abfallentsorgung, Asyl, Ausbildungsförderung, Ausländer, Betreuungen, Führerscheine, Gesundheit, Gaststätten, Gewerbe, Jugend und Familie, Naturschutz, öffentliche Sicherheit, Schülerbeförderung, Sozialwesen und Wirtschaftsförderung. Das sind Themen mitten aus dem Leben. Passt das Amt aus der Retorte wirklich dazu?

Wir haben ein Landratsamt, das in die große Kreisstadt Landsberg integriert ist.  Das wird sich noch verstärken, denn hundert Meter weiter entsteht am Papierbach ein Quartier, das das Zentrum von der Altstadt über den Lech hinweg erweitert. Merkwürdig: Das Leben rückt heran und der Landrat ergreift die Flucht.

Eines stört dabei am meisten: Uns ist kein Fall in Deutschland bekannt, bei dem Kreisstadt und Landkreis den Standort des Landratsamts nicht im Konsens festgelegt haben. Dass man sich darüber streitet, das gibt es nur hier.

Alles fließt

Ein Kommentar von Werner Lauff

Alles fließt und nichts bleibt; es gibt ein ewiges Werden und Wandeln. So hat der griechische Philosoph Heraklit vor 2.500 Jahren die Welt gesehen. In journalistischen Kommentaren gibt es nicht viele Anwendungsmöglichkeiten für so einen Satz. Aber heute Abend, kurz nachdem der Stadtrat den Bebauungsplan „Am Papierbach“ einstimmig befürwortet hat, bemühen wir ihn.

Die meisten Landsberger hatten in Sachen „Pflugfabrik“ den Glauben an das ewige Werden und Wandeln schon lange verloren. Viel zu oft misslangen Versuche, die Brache mitten im Stadtgebiet aufzulösen. Mal war Pöttinger nicht verkaufsbereit, mal die Stadt nicht zahlungskräftig genug. Es schien, als würde uns die auf rudimentäre Produktion und Lagergelände reduzierte Liegenschaft auf ewig erhalten bleiben. Dass dort jetzt ein innenstadtnahes Wohnquartier entsteht, ist für Landsberg ein Gewinn. Das gilt um so mehr, als die Projektentwickler ehret + klein um eine zukunftsweisende Bodennutzung und Architektur bemüht sind. Die Zusammenarbeit mit ihnen funktioniert exzellent.

Es gibt aber keinen Status quo, der nun fixiert worden ist. Ganz im Gegenteil: Wir sind heute Abend nicht am Ende der städtebaulichen Planung angelangt; wir fangen erst gerade an. Dabei hängt alles zusammen: Grundschule, Drogeriemarkt, Altstadtbelebung, Bossewiese, Hindenburgring, Holzhauser Straße, Ahornallee. Um nur die naheliegendsten Themen zu nennen. Erst wenn wir weitere Entscheidungen getroffen haben, kennen wir Verkehrsbewegungen, notwendige wie überflüssige. Erst dann kann ein Verkehrskonzept entstehen. Es ist nicht auf zwei Kreuzungen reduzierbar. Erst dann können wir auch für neue Überzeugungen werben. Zum Beispiel für die, dass man nicht alles haben kann: Eine historische lebenswerte Stadt mit ungehindertem Durchgangsverkehr ist ein Widerspruch in sich.

Insofern stimmt die These: Alles fließt und nichts bleibt, erst recht nicht nach dem heutigen Tag. Parallel zum Abriss und zum Baubeginn an der Pflugfabrik ist der Stadtrat nun noch vielfältiger gefordert als zuvor. Das heute war ein Meilenstein. Aber die Straße, an der er steht, ist noch nicht bis zum Ende asphaltiert.

Der Sekt bleibt kalt gestellt *

Heute Abend gibt es etwas zu feiern. Stadtrat Jost Handtrack (Grüne) begeht seinen 66. Geburtstag. Und lädt die Kollegen „von seinem Sitzungsgeld“ auf ein oder zwei Bier ins Wirtshaus am Spitalplatz ein. Vermutlich ist der Stadtrat zur Stunde gerade dort.

Eigentlich hätte man dabei auch auf den heute anstehenden Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan „Urbanes Leben am Papierbach“ anstoßen können. Die letzte Entscheidung nach zweijähriger intensiver Planung. Der Startschuss für das gesamte Projekt. Investor Michael Ehret war zur Feier des Abends aus Starnberg gekommen. Für morgen früh um 10:30 Uhr war eine Pressekonferenz geplant.

Doch dann haben staatliche Ämter einen Strich durch die Rechnung gemacht. Zum Beispiel das Landratsamt Landsberg, das als „Untere Abfall- und Bodenschutzbehörde“ tätig wurde. Es reichte seine Stellungnahme nicht rechtzeitig ein. Auch das Wasserwirtschaftsamt äußerte sich erst, als es eigentlich zu spät war. Dennoch wollte die Stadtverwaltung die Anmerkungen beider Behörden in die Abwägung aufnehmen. Das hatte zur Folge, dass sie erst heute bei den Stadträten eintraf. *

Sollte jemand etwas gegen das Projekt haben, könnrte er das als Formfehler rügen. Deswegen entschied sich die Verwaltung am Nachmittag, die Abwägungen zwar zu behandeln, die Abstimmung aber auf den 26. April zu verschieben.

Keine Pressekonferenz, kein Startschuss, kein Sekt. Die Planungsphase endet etwas diffus. Dazu trug auch die Bürgergruppe ULP bei, die sich in letzter Minute mit zum Teil arg grundsätzlichen Anmerkungen zu Wort meldete. Dass ausreichend Parkplätze vorzusehen sind und auf die Biotope im Plangebiet Rücksicht genommen werden muss, wusste der Stadtrat nämlich schon.

Einen Vorteil hat das: Jost Handtrack steht heute Abend ungeteilt im Mittelpunkt. Er wird es genießen.

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Zu der verspäteten Einreichung von Stellungnahmen teilt uns das Landratsamt mit, die Stadt Landsberg habe mit E-Mail vom 17. März einer beantragten Fristverlängerung zugestimmt. Sie sei erforderlich geworden, nachdem ein Gutachten in letzter Minute geändert und erst am Tag des Fristablaufs verschickt worden sei.  „Aufgrund der späten Vorlage der Unterlagen konnte die notwendige Abstimmung mit dem Wasserwirtschaftsamt und die Stellungnahme zum Bebauungsplan nicht bis zum ursprünglich gesetzten Termin erfolgen.“ Von nicht rechtzeitig eingereichten Stellungnahmen bzw. Äußerungen, als es eigentlich schon zu spät war, könne also keine Rede sein. – ergänzt am 10.04.17

Die Freigabe ist ausgesprochen

Es ist manchmal schwer, von der Stadtverwaltung und vom Landratsamt klare Auskünfte zu erhalten. Immer wieder werden Antworten hinausgezögert. Wenn sie unvermeidlich sind, werden sie oft unklar formuliert. Eigentlich ist das ganz ungeschickt. Je nebulöser und ambivalenter eine Auskunft ist, umso genauer wollen wir es wissen; das müsste inzwischen doch gelernt sein.

Im vorliegenden Fall ging es um den bevorstehenden Abriss der „Jahnbaracken“. Da der Bebauungsplan aufgrund des Umweltgutachtens dafür ein Zeitfenster vorsieht,

fragten Anwohner Anfang März bei der Stadtverwaltung nach, ob die Bauwerke denn trotzdem noch im April abgerissen werden dürfen.

Stadtbaumeisterin Birgit Weber antwortete:

Ihre Anfrage, in der Sie um Information zum Ablauf Abriss in Zusammenhang mit der naturschutzrechtlichen Aspekten fragten, wurde an die entsprechende Fachplanung weitergeleitet. Sobald die Informationen vorliegen, erhalten Sie Nachricht.

und ließ nichts weiter von sich hören. Die Anwohner wandten sich daraufhin an den landsbergblog.

Wir bekamen auf unsere Anfrage an die Pressestelle der Stadt, ob denn die Untere Naturschutzbehörde eingeschaltet war und den Abriss genehmigt hat, wörtlich die Antwort

Keine Ausnahmegenehmigung der Unteren Naturschutzbehörde nötig. Vorkommen von geschützten Arten in den Dachstühlen etc. untersucht und ausgeschlossen + Ersatzmaßnahmen wie zusätzliche Brutkästen für mögliche Brutstätten in den abzureißenden Gebäuden aufgehängt

Da der Absatz komplett ohne Subjekt auskam (wie lernt man das?), war immer noch nicht klar, ob die Untere Naturschutzbehörde (das Landratsamt) nun eingeschaltet war oder nicht. Wer hat untersucht? Wer hat ausgeschlosen? Wer hat aufgehängt? Die Behörde war zwar später in der Antwort erwähnt, aber nur im Hinblick auf den Beschau der Hecken, nach denen wir nicht gefragt hatten.

Auch die Anwohner verstanden die am Freitag im Blog abgedruckte Passiv-Konstruktion so, dass das Landratsamt zum Abriss der Gebäude keine Zustimmung zum Ausdruck gebracht hatte. Also fragten sie am Sonntag Abend per E-Mail beim Landratsamt nach. Die zuständige Referatsleiterin schrieb am gestrigen Montag Morgen zurück:

Vielen Dank für Ihr Mitteilung. Wir haben uns mit der Stadtverwaltung in Verbindung gesetzt und die erforderlichen Maßnahmen eingeleitet.

Das klingt nach sofortigem Tätigwerden des Landratsamts. Aber es bleibt unklar, um welche Maßnahmen es geht. Ist der Abriss nun zulässig oder nicht? Herrschaftszeiten, das muss doch rauszukriegen sein.

Also fragten wir erneut nach. Am heutigen Dienstag Nachmittag erhielten wir nun diese Antwort von Verwaltungssprecher Andreas Létang:

Im Benehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde und der Überprüfung durch einen Biologen, der die entsprechenden Gegebenheiten auf eventuelle Brutstätten an Gebäuden und Gehölzen untersucht, kann eine Freigabe der Unteren Naturschutzbehörde zum Abbruch eines Gebäudes auch während der Brutzeit ausgesprochen werden. Dies ist für den Abbruch der Jahn-Baracken in dieser Form erfolgt. Die Baracken werden am Mittwoch abgerissen.

Also doch – die Untere Naturschutzbehörde war eingeschaltet und hat den Abbruch am morgigen Mittwoch freigegeben. Warum war es so schwer, uns das zu sagen? Oder ist die Freigabe erst auf unsere Anfrage hin erfolgt?

Dürfen wir mal etwas Generelles anmerken? Liebe Stadtverwaltung, bitte nehmt Anfragen von Bürgern ernst und lasst sie nicht in der Versenkung verschwinden. Und gewöhnt Euch die passivische Konstruktion ab, die die Handelnden verschweigt. Liebes Landratsamt, beschränkt Euch bei Euren Antworten künftig bitte nicht mehr auf einen einzigen Satz. Erklärt doch, was „die erforderlichen Maßnahmen“ sind, die Ihr „eingeleitet habt“. Zwei Sätze mehr hätten nun wirklich nicht viel Zeit gekostet. Das ganze Leben ist ein Quiz und wir sind Kandidaten, singt Hape Kerkeling. Landsberg ist manchmal ein Beispiel dafür.

Landsberger Abrisszeit

Am kommenden Montag sollen die bisherigen Obdachlosenunterkünfte an der Jahnstraße komplett geräumt werden. Der Grund ist, dass ihr Abbruch offenbar unmittelbar bevorsteht.

Wieso erfolgt er bereits jetzt? Es gibt zum Bebauungsplan „Notunterkünfte Altöttinger Weiher“ noch keinen Satzungsbeschluss. Folglich existiert noch keine Baugenehmigung für den Neubau. Der Stadtrat hat die Beauftragung des Rohbaus verschoben. Und die den Anwohnern zugesagte Belegungssatzung steht auch noch aus. Wieso müssen die Obdachlosen nun länger als nötig in Containern wohnen?

Baurechtlich ist alles in Ordnung, sagt die Stadtverwaltung auf Anfrage. „Da der Abbruch baurechtlich keine Verbindung zum laufenden Bebauungsplanverfahren oder der Baugenehmigung hat, wurde eine Ausschreibung gemacht und die Leistung vergeben und ordnungsgemäß eine Abbruchanzeige gestellt“, teilte Sprecherin Simone Sedlmair heute auf Anfrage des landsbergblog mit.

Ausschreibung, Leistungsvergabe, Abbruchanzeige, ordnungsgemäß – die Antwort ist ziemlich formal. Wieso der Abbruch bereits jetzt erfolgen soll, erklärt die Verwaltung nicht. Das ist das eine Thema.

Wir haben auch gefragt, ob für den Abbruch denn eine naturschutzrechtliche Ausnahmegenehmigung vorliegt. Das sei nicht erforderlich, antwortet die Stadtverwaltung.  „Vorkommen von geschützten Arten in den Dachstühlen etc. untersucht und ausgeschlossen + Ersatzmaßnahmen wie zusätzliche Brutkästen für mögliche Brutstätten in den abzureißenden Gebäuden aufgehängt“, meldet sie.

Für den Abriss der Gebäude gilt aber eine Festlegung im Bebauungsplan: Er ist nur zwischen Mitte November und Ende Februar zulässig.

Hat die Stadtverwaltung am vergangenen Sonntag die Sommerzeit falsch umgestellt? Oder sind die Brutzeiten von Vögeln in diesem Jahr anders?

Beides waren eher rhetorische Fragen. Ein Abriss im April geht schlicht nicht.

Übersehen-Haben kommt als Entschuldigung diesmal nicht in Frage. Anwohner hatten Stadtbaumeisterin Birgit Weber bereits vor drei Wochen auf die abgelaufene Frist hingewiesen. Die hatte auch prompt geantwortet: „Ihre Anfrage, in der Sie um Information zum Ablauf Abriss in Zusammenhang mit der naturschutzrechtlichen Aspekten fragten, wurde an die entsprechende Fachplanung weitergeleitet. Sobald die Informationen vorliegen, erhalten Sie Nachricht.“. Diese Nachricht steht aber bis heute aus.

Ob sie erst nach dem Abriss erfolgen sollte?

Die Mehrung

Vor fast genau fünf Jahren Jahren gab’s das schon mal. Damals, im Februar 2012, vereinbarte ein Bauträger nach abgeschlossenem Vergabeverfahren mit der Stadtverwaltung, auf der Schanzwiese abweichend vom Bebauungsplan dreistöckig statt zweistöckig zu bauen. Die Verwaltung schmuggelte die Änderung in die Sitzungsvorlage hinein. Erst ein halbes Jahr später fiel der Trick Stadträten der Landsberger Mitte auf. Nachzulesen ist das im landsbergblog vom 14. September 2012.

Ganz so krass ist es diesmal nicht. Beim Thema „Schongauer Straße“ spielt die Verwaltung nämlich mit offenen Karten und stellt ordnungsgemäß Anträge an den Bau-, Planungs- und Umweltausschuss des Stadtrats. Trotzdem ist der Sachverhalt ähnlich. Es gibt einen Bebauungsplan, es gibt einen Bauträgerwettbewerb, es gibt (für zwei Baufelder) zwei Sieger des Wettbewerbs und dann kommen diese Sieger und sagen, das Vorhaben müsse erweitert werden, weil es sonst nicht wirtschaftlich sei.

Referatsleiter Alfred Ganzenmüller greift das auf und schlägt vor, die Hausbreiten und –tiefen zu erweitern. Weiteres Flächenpotential liege in der Erhöhung der Anzahl der Geschosse. Städtebaulich sei es vertretbar, wenn zweigeschossig geplante als dreigeschossige Gebäude ausgeführt werden. Ein dreigeschossiger Baukörper könne zudem um ein Geschoss auf vier Vollgeschosse erhöht werden. Insgesamt ließen sich durch diese „Nachbesserungsmaßnahmen“ Geschossflächenerhöhungen um 1.400 Quadratmeter erzielen.

Der Ausschuss hat diese Mehrung am Mittwochabend mit acht zu fünf Stimmen abgelehnt. Und zwar zurecht. Ein Bauträger, der die im Bebauungsplan vorgesehene Bebauung nicht für wirtschaftlich hält, darf kein Angebot abgeben. Viele von der Stadt angeschriebene Unternehmen haben das daher wohl auch nicht getan; insgesamt gingen nur vier Gebote bei der Stadt ein. Sich den Zuschlag zu holen und dann auf „Nachbesserungsmaßnahmen“ zu spekulieren, das geht nicht. Das ist gegenüber anderen Unternehmen, die den Bebauungsplan und die Ausschreibung für bare Münze nahmen, nicht fair. Mit einer „zeitgemäßen Weiterentwicklung“, liebe Frau Stadtbaumeisterin, hat das schon deswegen nichts zu tun, weil die Planung ja noch gar nicht so lange zurückliegt. Ja, die Zeit vergeht schnell, aber so schnell nun auch wieder nicht.

Wäre die beabsichtige Verdichtung unzumutbar? Manche meinten: Ja. Die Bebauung an der Schongauer Straße sei doch die Visitenkarte am Entree der Stadt, argumentierte Dieter Völkel (SPD) und sprach vom „Aperitif vor dem Fünf-Gänge-Menu“. Auch Wolfgang Neumeier (UBV) bezeichnete die ursprüngliche Planung als „ideal“; man solle nicht davon abrücken. Qualität sei doch wichtiger als Quantität. „Wir uniformieren uns immer mehr“. Berthold Lesch (CSU) meinte hingegen, die relativ niedrige Geschossflächenzahl lasse doch noch Spielraum nach oben. Auch der Oberbürgermeister war der Auffassung, die Bebauung sei bislang „luftig“. Aber mal ganz abgesehen davon, dass das Bauamt es noch nicht einmal für nötig gefunden hatte, eine neue 3D-Zeichnung vorzulegen (Reinhard Skobrinsky: „Wenn ich wüsste, wie das aussieht, täte ich ich mich leichter“), geht es hier auch ums Prinzip.

Allerdings: Der mehrheitlich prinzipientreue Ausschuss gab diese Prinzipien gleich wieder auf. Die Grundstücke, um die es geht, verkauft die Stadt an die beiden Bauträger. Dazu hat sie einen Preis aufgerufen. In diesen Preis war einkalkuliert, dass eine „nördliche“ Rampe gebaut wird, um das Gefälle nach Westen hin zu überwinden und das Baugebiet an der Schongauer Straße an den Bereich südlich der Erpftinger Straße anzubinden. Wohlgemerkt: eine Rampe. Der Bauausschuss beschloss aber mehrheitlich zwei solcher Rampen, neben der unstreitigen nördlichen auch eine im mittleren Hangbereich. Dazu müssen 700 Quadratmeter Bewuchs gerodet werden und es entstehen Mehrkosten von 88.000 Euro.

Rampe ist gleich Erschließung. Erschließungskosten rechnet die Stadt normalerweise mit in Kaufpreise ein. Warum aber kommt dieser Erschließungsbeschluss so spät auf die Tagesordnung, dass die Kosten nicht mehr weiterberechnet werden können? Da stimmt das Timing der Verwaltung nicht; so etwas hätte früher auf den Tisch gehört. Und der Ausschuss verfuhr, ohne sich über die Kostentragung wirklich Gedanken zu machen. „Eine Rampe mehr ist besser als eine Rampe weniger“, mag so mancher gedacht haben. Zu schnell gedacht. Vielleicht lohnt es sich, das Stichwort „Mehrung“ generell mal abzuspeichern. Eine Mehrung nach abgeschlossenem Bauträgerwettbewerb und erfolgter Preisfindung sollte sämtliche Alarmglocken läuten lassen. Egal um wessen Geld es geht.