Landsberg trauert

Siegfried Meister ist tot. Der Ehrenbürger Landsbergs starb in der Nacht zum Freitag nach kurzer, schwerer Krankheit. Die Fahnen wehen auf Halbmast.

Meister erfand den Kombidämpfer und machte ihn zu einem traumhaften Erfolg. Sein Unternehmen „Rational“ ist heute Weltmarktführer für Gastronomie-Gargeräte. Es beschäftigt 1.800 Mitarbeiter, davon über 800 in Landsberg, ist hoch profitabel und hat in 16 Jahren seinen Wert verzwölffacht.

Rational ist Landsbergs größter Gewerbesteuerzahler. Ohne das Unternehmen, das Meister bis zuletzt als Vorsitzender des Aufsichtsrats geführt hat, wäre die Stadt ein Schatten ihrer selbst.

Sie verliert aber auch ihren größten Mäzen.

Meister unterstützte mit enormen Geldbeträgen, sowohl aus dem Firmen- wie auch dem Privatvermögen, unser kulturelles Leben. Er war maßgeblich an der Renovierung und Sanierung der Orgel in der Stadtpfarrkirche Mariä Himmelfahrt beteiligt. Er spendete erhebliche Summen für die Renovierung Landsberger Kirchen. Er engagierte sich für die Nächte der Musik, das Orgelfestival, die Konzerte in Werk 3.

Die Stadt Landsberg trauert um einen Mann, der einen festen Platz in ihrer Geschichte hat. Sie verneigt sich.

In der Pflicht

Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss des Landsberger Stadtrats hat heute Abend zwei Befreiungen abgelehnt, die die Verwaltung auf Wunsch des Bauherrn zum Vorhaben „Katharinenstraße 51“ empfohlen hatte. Es ging um einen nach Meinung der Ausschussmehrheit zu geringen Gewerbeanteil im Mischgebiet und eine Veränderung der Dachform im straßenseitigen Haus.

Das ist prinzipiell legitim. Ein Bauherr, der auf Befreiungen setzt, um die Wirtschaftlichkeit seines Vorhabens zu verbessern, muss wissen, dass er auf positive Entscheidungen keinen Anspruch hat. Hätte er sich begnügt und sich an den Bebauungsplan gehalten, wäre sein Bauantrag zwingend zu genehmigen gewesen; jetzt dreht er eine Ehrenrunde.

Aus gegebenem Anlass – dem Diskussionsverlauf in der öffentlichen Sitzung – sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Mitglieder des Ausschusses in zwei Punkten differenzieren müssen: Erstens: Inwieweit dürfen sie Ermessen ausüben und inwieweit nicht? Und zweitens: Was sind die Kriterien für diese Ermessensausübung?

Was steht zur Debatte?

Zum ersten: Ausschussmitglieder dürfen das Vorhaben nicht mit Gründen ablehnen, die gar nicht zur Debatte stehen. Wenn ein Mitglied des Ausschusses verkündet: „Wenn die Tiefgaragenausfahrt so bleibt, kann ich nicht zustimmen“, die Tiefgaragenausfahrt aber gar nicht zu den beantragten Befreiungen gehört, dann ist das arg daneben. Hätte die Mehrheitsentscheidung des Ausschusses (es ging 8 gegen 5 aus) darauf gefußt, läge ein Ermessensfehlgebrauch vor, der mit einer Klage angreifbar wäre.

Was sind die Kriterien?

Zum zweiten: Ausschussmitglieder dürfen das Vorhaben nicht mit Kriterien ablehnen, die das Gesetz gar nicht vorsieht. Wenn ein Mitglied des Ausschusses verkündet, er finde, das Dach sei „riesig“ und das Haus ein „Koloss“, deswegen lehne er es ab, übt sein Ermessen zumindest nur halb aus und bringt die Stadt in gefährliches Fahrwasser.

Maßgeblich ist allein, ob die Abweichung (hier: Mansardendach statt Satteldach) städtebaulich vertretbar ist. Dazu bedarf es einer differenzierten Abwägung. Die wirtschaftliche Interessen des Bauherren und die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum stehen auf der einen Seite, die Einfügung in die Umgebung und die Veränderung des Straßenbildes auf der anderen Seite. So steht es im Gesetz.

Auch beim Thema „Bäume“ hätte ein Blick in den Bebauungsplan geholfen. Geschützt war genau ein Baum (dessen Schicksal in der Beratung unklar blieb). Die anderen Bäume waren bewusst nicht geschützt, um die Bebauung zu ermöglichen. Was also soll die Erörterung dieses Themas? Man kann bei einem Bauantrag nicht mehr den Bebauungsplan ändern; das hätte enteignungsgleiche Wirkung. Wer ein Grundstück kauft, muss dem Bebauungsplan vertrauen können.

Anspruch an Disziplin

Natürlich ist das ein hoher Anspruch an die Disziplin der Beratung. Das entspricht allerdings exakt dem, was die Rechtsprechung von den hauptamtlichen Mitarbeitern der Verwaltung, zum Beispiel Stadtbaumeisterin Birgit Weber,  erwartet – auch sie darf in einer Erörterung mit dem Bauherrn nicht vergessen, dass sie einen engen Beurteilungsspielraum hat; auch für sie sind „gefällt mir nicht“ und „find‘ ich nicht gut“ keine Kriterien.

Und der Stadtrat gehört rechtlich eben auch zur Verwaltung. Er ist nur zuständig, weil die Geschäftsordnung das so vorsieht. Die Kriterien sind die gleichen. Der Stadtrat ist an dieselben Regeln gebunden wie die hauptamtlichen Mitarbeiter im Bauamt: Sie dürfen keine anderen Maßstäbe haben.

Frühzeitig einbeziehen

Die Diskussion am heutigen Abend hat noch etwas Anderes gezeigt. Wer 27 Wohnungen in drei Gebäuden errichtet, mit Tiefgarage, oberirdischen Stellplätzen und Gewerbeeinheiten, der steht natürlich im intensiven Kontakt mit den hauptamtlichen Mitarbeitern der Verwaltung. Er eruiert, er fragt an, er verhandelt. In Sachen „Befreiungen“ ist das Mandat derer, die am Tisch sitzen, aber beendet. Der Ausschuss müsste in solchen Fällen frühzeitig einbezogen werden.

In einem Parallelfall ist das geschehen. In Sachen „Ziegelanger“ konnte der Bauausschuss seine Meinung informell kundtun (er ist dafür). Nun kann der Finanzausschuss, wenn keine anderen Einwände vorliegen, dem städtebaulichen Vertrag zustimmen. Anschließend ist der (nun praktisch gebundene) Bauausschuss wieder für die Befreiungen (um die es auch am Ziegelanger geht) zuständig – aber er weiß genau, was auf ihn zukommt, denn er war ja früh im Boot.

Nur nach rechts

Wie immer ist nichts schwarz und weiß: Die Tatsache, dass die Ausfahrt aus der Tiefgarage des Gebäudekomplexes Katharinenstraße 51 dort platziert wird, wo Radfahrer – zum Beispiel Traudl Lüssmann von den Grünen – mit Karacho den Berg herunterfahren, ist sicher nicht optimal. Die Verwaltung hat festgelegt, dass Ausfahrende nur rechts herum (in Richtung Innenstadt) fahren dürfen. Wer’s glaubt, wird selig. Und hat sich offenbar nicht die Wendemanöver an der nächsten Kreuzung vorgestellt. Sorry, ich bin Anwohner, muss hier mal drehen.

Aber so ist das halt: Der Ausschuss übt in diesem Fall die Funktionen einer Behörde aus. Und die darf eben manchmal Dinge nicht ablehnen, sondern nur einschränken. Das ist das mildere Mittel.

Das Fazit: Der Ausschuss ist Verwaltung. Er hat Ermessen. Aber er steht auch in der Pflicht. Heute Abend sind wir am Thema „Pflicht“ ein wenig vorbeigeschrammt. Aber es gibt ja ein nächstes Mal.

Watch this Space

Screenshot von www.ampapierbach-landsberg.de

Wer am Fortschritt des Abbruchs der Pflugfabrik Interesse hat kann auf der Website von ehret + klein einzelne Aufnahmen (in HD-Qualität), Archivbilder und Zeitraffer-Filme aufrufen. Der nordwestliche Teil der Gebäude ist bereits abgebrochen. Ab Montag wird die von-Kühlmann-Straße für drei Monate einseitig gesperrt; der Verkehr wird über eine Ampelanlage geregelt. Danach dürfte der Blick vom Aussichtsturm nördlich des Herkomer-Areals die umfassendste Möglichkeit darstellen, das Areal zu überblicken.

Wieder süddeutsch

Es war ein Wochenende der Extraklasse. Ein Stadtfest (auf dem Hauptplatz unter der Regie der Stadt Landsberg), das so gut besucht war, dass es an seine Grenzen stieß. Eine Gospel-Performance (in der Montessori-Schule unter Regie von Charles Logan), die manifestierte, dass die Kraft der Musik von Jugend an lebensbegleitend sein kann. Vor allem aber: Ein Töpfermarkt (unter der Regie von Stadtrat Hans-Jürgen Schulmeister, Berater Harald Busse und Marktleiter Christoph Zerle), der künstlerisch so überragende Qualität bot, dass man sich um seine Zukunft nicht sorgen muss.

Er ist wirklich wieder „süddeutsch“, dieser Töpfermarkt; er setzt Maßstäbe. Der Stadt und ihren Beratern ist es gelungen, hochwertige, anspruchsvolle und künstlerisch bedeutsame Exponate nach Landsberg zu holen. „Exponate“ ist natürlich das falsche Wort, ebenso wie „Aussteller“ nicht stimmig ist. Es ist ein Markt; uns haben Fieranten besucht; es kamen Verkäufer in die Stadt. Aber die vielfach registrierte Wortwahl zeigt: Wir haben ein Niveau erreicht, um das sich andere Städte vergeblich bemühen.

Dazu kam die Leichtigkeit des Seins; die Stadt hat die Fieranten zurecht hofiert. „Man hat uns zum Frühstück mit Brezen versorgt“, hörten wir. „Abends saßen wir noch am Lech zusammen“. „Die Stadt hat tolle Musik bestellt“. „Die Werbung für den Markt war hervorragend“. „Der Töpfermarkt ist sehr gut organisiert“. Ähnlich Positives hätte man vor einigen Jahren nicht gehört. Fast alle, die 2017 einen Stand gemietet haben, wollen wiederkommen. Fast alle werden den Markt weiterempfehlen. Sie fahren in ihre Ateliers und Werkstätten mit einer guten Erinnerung an Landsberg am Lech zurück.

Vor dem Hintergrund des Lechwehrs, am Eingang zur Altstadt, ist der Töpfermarkt inzwischen auch an der richtigen Stelle angekommen. Es war ein kurzer Weg für die Fieranten, aber ein wichtiger Weg für den Erfolg.

Märkte schaffen Miteinander. Sie generieren eine gemeinsame Agenda. Die Stadt ist dazu auf dem richtigen Weg. Der Töpfermarkt 2017 war ein Meilenstein. Bitte weiter so!

Landsberger Boden wird unbezahlbar

Die Preise für Grundstücke sind in Landsberg in den vergangenen zwei Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen. Das ermittelte der Gutachterausschuss beim Landratsamt, der aufgrund der Marktentwicklung alle zwei Jahre die „Bodenrichtwerte“ festsetzt. Eine entsprechende Tabelle verteilte Oberbürgermeister Mathias Neuner am Ende des öffentlichen Teils der Stadtratssitzung am heutigen Abend. 

In der Kernstadt Landsberg (ohne Altstadt) beträgt der Quadratmeter-Preis nun 600 Euro. Zwei Jahre zuvor lag er noch bei 450 Euro; das ist eine Steigerung um 33 Prozent. Wer im Landsberger Westen oder Osten ein 500 Quadratmeter großes Grundstück besitzt, konnte vor zwei Jahren mit einem Verkaufserlös von 225.000 Euro rechnen; nun kann er problemlos 300.000 Euro aufrufen. Etwaige Besonderheiten (Gebäudebestand, Lage) sind dabei noch nicht berücksichtigt.

In den Ortsteilen sind die Preise gemäßigter, aber dennoch hoch. Ein Grundstück in Erpfting kostet nun auch bereits 350 Euro pro Quadratmeter, 40 Prozent mehr als vor zwei Jahren. In Reisch sind ebenfalls 350 Euro zu zahlen (plus 27 Prozent), in Pitzling 280 Euro (plus 17 Prozent) und in Ellighofen 200 Euro (plus 14 Prozent). In der Landsberger Altstadt waren die Quadratmeter-Preise immer schon um ein Vielfaches höher; sie liegen zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Auch dort sind trotz des bereits sehr hohen Niveaus Steigerungen ab sieben Prozent zu verzeichnen.

Die Preisentwicklung ist vor allem eine Konsequenz aus den niedrigen Sparzinsen. Wer sein Geld in Landsberg in Grund und Boden investiert hat, verzeichnet eine jährliche Rendite von 16,5 Prozent. Wer vor sechs Jahren gekauft hat, kann sich sogar über eine Verdoppelung seines Vermögens freuen. Das sind gute Nachrichten für Hauseigentümer, aber ganz schlechte für potentielle Hauskäufer oder Haus- und Wohnungsmieter. Bauträger, die jetzt Grundstücke erwerben, um Mietwohnungen zu errichten, müssen höhere Preise zahlen und die Mieten nach oben anpassen, damit sich die Investition lohnt. Dazu kommt, dass die Anforderungen an die Art des Bauens ebenfalls gestiegen sind.

Im Grunde ist Landsberger Boden im Moment unbezahlbar. Trotz niedriger Kreditzinsen ist die Refinanzierbarkeit der Aufwendungen höchst fraglich, zumal Bodenrichtwerte (also Grundstückspreise) auch sinken können.

Wirksame Gegenmaßnahmen gibt es im Grunde nicht. Zwar könnte die Stadt darauf spekulieren, dass Grundstückspreise und Mieten durch zahlreiche Neubauten sinken, weil das Angebot erhöht wird. Fraglich ist aber, ob dieser Mechanismus im Münchener Speckgürtel überhaupt greift. Es gibt zigtausende Münchener Eigentümer und Mieter, die ihren Wunsch nach Haus und Garten oder die größere Wohnung außerhalb der Landeshauptstadt erfüllen wollen; insofern könnte eine angebotsorientierte Wohnungspolitik ein Fass ohne Boden sein. Schon jetzt ist eine deutliche Überzeichnung der Objekte beim „Urbanen Leben am Papierbach“ erkennbar – warum sollte es am Reischer Talweg, der Staufenstraße oder der Ahornallee anders sein?

Die heute bekannt gewordenen Zahlen verdeutlichen vor allem eines: Die Stadt muss mit geeigneten Maßnahmen bezahlbaren Wohnraum schaffen, der sich in gewissem Maße den Marktgegebenheiten entzieht. Dieses Ziel ist in der Agenda des Stadtrats auch verankert. Wie es erreicht werden kann, ist aber zurzeit völlig unklar.

Kleine Zahlen, viele Prozente

In der Sitzung des Landsberger Stadtrats am gestrigen Mittwoch wurde sie gleich mehrfach zitiert, die aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW): In der Lechstadt fehlten viele Wohnungen mit ein bis vier Zimmern, nur Häuser mit fünf Zimmern gebe es mehr als genug. „Wir müssen jetzt viele kleine Wohnungen bauen“, schlossen Teilnehmer daraus. Doch Vorsicht: Die Medien gehen mit der Untersuchung fahrlässig um.

Dazu beigetragen hat vor allem die Süddeutsche Zeitung, die am 20. Juni eine große Tabelle veröffentlichte. Darin heißt es, im Landkreis Landsberg sei der Bedarf an Ein-Zimmer-Wohnungen nur zu 70 Prozent gedeckt. Der Bedarf an Zwei-Zimmer-Wohnungen sei nur zu 56 Prozent erfüllt. Bei Drei-Zimmer-Wohnungen seien nur 61 Prozent der benötigten Wohnungen vorhanden. Bei Vier-Zimmer-Wohnungen sei nur 60 Prozent der Nachfrage gedeckt.

Das sind dramatische Werte: Wir sind offenbar in eklatanter Wohnungsnot. Nur bei Fünf-Zimmer-Wohnungen (zumeist in Form von Häusern) gebe es kein Defizit, im Gegenteil: Dort werde das Soll um 178 Prozent übererfüllt.

Viel Lärm um Nichts

Das klingt nach einer Titelseiten-Nachricht, aber wer sich die Studie anschaut, der sieht, dass hier viel Lärm um Nichts gemacht wird. Es geht nämlich um kleine absolute Zahlen; die Dramatik entsteht erst durch die Umrechnung in Prozent. Konkret „fehlen“ im ganzen Landkreis Landsberg nur sechs Ein-Zimmer-Wohnungen – 21 würden benötigt, 15 werden gerade gebaut. Man kann daraus einen Deckungsgrad von 70 Prozent und im Umkehrschluss einen Wohnungsfehlbestand von 30 Prozent konstruieren. Aber solche Umrechnungen ohne Nennung der absoluten Zahlen suggerieren eine Dimension, die es gar nicht gibt.

Grafik: Institut der Deutschen Wirtschaft

Das zweite Problem: Die Untersuchung bezieht sich auf den ganzen Landkreis. Welcher konkrete Bedarf in der Großen Kreisstadt, den Märkten und den Gemeinden besteht, ist daraus nicht abzulesen. In Dörfern ist es schwieriger, eine Zwei-Raum-Wohnung zu finden, weil es dort keinen oder wenig Geschosswohnungsbau gibt. Umgekehrt ist es in Landsberg äußerst schwer, einen Bauplatz für ein Einfamilienhaus zu ergattern. Wer daraus konstruiert, dass insgesamt zu wenig Geschosswohnungsbau und insgesamt zu viel Einfamilienhausbau erfolgt, erliegt dem Fluch des Durchschnitts und vergisst, dass Stadt und Land nur selten vergleichbar sind.

Wirtschaftliche Betrachtung

Nächstes Thema: Die Studie ermittelt einen abstrakten Bedarf und stellt ihn der aktuellen konkreten Bautätigkeit gegenüber. Sie sagt sinngemäß: Eigentlich würden (unter Berücksichtigung der Familiengröße) im Landkreis Landsberg nur 150 Einfamilienhäuser mit fünf Zimmern benötigt, gebaut werden aber 268. Daraus folge, dass die jetzigen Bauherren bei einem späteren Verkauf ihrer Immobilie Probleme haben könnten, den gewünschten Preis zu erzielen.

Diese wirtschaftliche Betrachtung mag richtig sein; wer heute „groß“ baut, muss wissen, dass ein Weiterverkauf zu gleichen Preisen schwierig wird. Doch dieser Gedanke ist für viele Bauherren nachrangig; die meisten denken nicht investiv, sondern erfüllen sich mit dem Hausbau einen Lebenstraum. Bei nahezu jedem Domizil, das zurzeit gebaut wird, stehen bereits die künftigen Bewohner fest; entweder die Bauherren ziehen selbst ein oder das Haus ist verkauft, bevor der Aushub erfolgt. Es werden also nicht zu viele Häuser gebaut, sondern genau die richtige Zahl.

Im Übrigen bildet die Studie nur die Baugenehmigungen ab, nicht die Bauleitplanung. Selbst wenn allein in Landsberg tatsächlich 50 Drei-Raum-Wohnungen fehlen würden: Beim Urbanen Leben am Papierbach entstehen sie demnächst allemal.

Natürlich ist der Haus- und Wohnungsmarkt permanent in Bewegung und viele Faktoren prägen ihn, auch Mobilität, Migration, alternde Gesellschaft und der Trend zu kleineren Haushalten. Kein Stadt- und Gemeinderat kann sich zurücklehnen und das Thema abhaken. Aber dieser Studie, vor allem den Prozentsätzen, sollte niemand aufsitzen. Sie ist politisch gesehen eine von den Medien aufgebauschte Nullnummer. Die Empfehlung kann nur heißen: Genau hinschauen und ruhig bleiben. Werner Lauff

___

Der Beitrag stammt aus dem KREISBOTEN.

Nur im Gleichklang

Weitere Baugebiete in Landsberg? Bitte nur entsprechend der Binnen-Nachfrage und mit weniger Verkehr, meint Werner Lauff.

Am Wiesengrund, Reischer Talweg, Staufenstraße, Pfettenstraße, Ahornallee: Die Stadt Landsberg ist drauf und dran, nach dem Mega-Projekt „Am Papierbach“ weitere Wohngebiete zu schaffen. Ist das eigentlich vernünftig?

Ohne Zweifel: Die zunehmende Wohnbebauung bringt Vorteile.

• Die Stadt erzielt Verkaufserlöse für städtische Grundstücke; sie trägt damit zur Finanzierung allgemeiner kommunaler Aufgaben bei.

• Handelt es sich um privaten Grund, schöpft die Stadt nach der SoBoN-Richtlinie den größeren Teil des entstehenden Wertzuwachses des Grundstücks ab. Sie bewirkt damit den Bau von geförderten, preisgünstigen Wohnungen und finanziert die projektnotwendige Infrastruktur.

• Mit der Ausweisung neuer Wohngebiete steigert die Stadt das Angebot an Wohnungen, reduziert den Nachfragedruck und dämpft Preissteigerungen für Wohnraum (ohne sie allerdings aufzuhalten).

• Die Stadt schafft durch die Baugebiete Wohnungen für Neubürger, die bei Unternehmen in der Region arbeiten, und für Migranten mit Bleiberecht.

• Sie ermöglicht ihren Einwohnern, entsprechend ihrer Lebenssituation Wohnraum zu wechseln und Eigentum zu erwerben.

• Sie reduziert die Notwendigkeit zur kleinflächigen Nachverdichtung innerhalb bestehender Siedlungen.

• In einigen Fällen (beispielsweise bei der Pflugfabrik) bewirkt die Stadt deutliche städtebauliche Verbesserungen.

Die geplante Wohnbebauung hat aber auch Nachteile.

• Neue Wohnbebauung heißt auch mehr Straßenverkehr.

• Wohngebiete, die an bestehende Siedlungen anschließen, wirken großflächig nachverdichtend und sind oft mit dem Verlust von Grünflächen, Sichtabständen, Parkplätzen und Ruhe verbunden.

• Siedlungsferne neue Wohngebiete vermeiden diese Nachverdichtung, führen aber zu Zersiedelung, Bodenversiegelung und Flächenfraß. Sie programmieren unnötige Verkehrsbewegungen.

• In Städten der Metropolregion München bewirkt mehr Wohnraum automatisch mehr Zuzug; das Angebot löst Nachfrage aus. Das unterscheidet Landsberg von Städten in anderen Landstrichen.

• Wirtschaftlich anlasslose Zuzüge führen vor allem zu neuen öffentliche Lasten (Kinderkrippen, Schulen, Straßen …) und machen eine Stadt langfristig zur Schlafstadt.

Hinzu kommt: Der Zeitpunkt ist nicht gerade günstig.

• Die niedrigen Zinsen für Baudarlehen und die verfügbaren Vermögen der Erbengeneration führen zu großer Nachfrage (Zeitfenster fürs Bauen, Geldanlage) und damit hohen Grunderwerbskosten.

• Die Baukosten werden durch regulatorische Einflüsse (zum Beispiel EnEV) in die Höhe getrieben.

• Dies führt dazu, dass Bauträger stark kostenorientiert bauen müssen, um die Mieten nicht in die Höhe zu treiben. Manche Häuser und Wohngebiete dürften den Anforderungen an das wohnliche Umfeld dann irgendwann nicht mehr genügen.

• Aus der allgemeinen Kostenentwicklung folgt auch ein eklatanter Mangel an preisgünstigen Wohnungen – trotz des Baubooms.

• Hinzu kommt: Bund und Länder haben den Sozialen Wohnungsbau unattraktiv werden lassen. Und die Finanzlage der Kommunen erlaubt kaum eigene Ersatz-Wohnbautätigkeit.

Kein Baustopp, aber …

Die Stadt Landsberg sollte nicht – wie andere Kommunen im Speckgürtel Münchens – einen bauplanungsrechtlichen Baustopp vornehmen. Das wäre aus mehreren Gründen verfehlt:

• Generell haben Eigentümer das Recht, Bau-Investitionen vorzunehmen; es muss gute Gründe geben, Vorhaben im Innenbereich zu verweigern.

• Landsberg ist noch eine Einpendlerstadt – und selbst im Landkreis sind die Pendlerströme nicht übermäßig in Richtung München orientiert.

• Manche Kritik an Bauvorhaben ist egozentrisch motiviert (Schutz des eigenen Wohngebiets, freie Fahrt und einfaches Parken, Erhaltung des Status quo).

• Wer benötigte Wohngebiete nicht schafft, verstärkt unerträgliche Verdichtung in vorhandenen Strukturen.

Stadtrat und Verwaltung müssen aber auch die Risiken der Bebauung, die Manchen bereits zügellos erscheint, in den Griff bekommen – und zwar bereits in der Planungsphase.

Den Bestand erhalten

Zunächst gilt: Neue Bebauung sollte sich auf den notwendigen Umfang beschränken.

• Der Erhaltung des Wohnbestands (vor allem auch des kommunalen Wohnbestands) muss größere Aufmerksamkeit gewidmet werden.

• Wohnen in der Altstadt sollte attraktiver werden.

• Beratungsangebote der Stadt sollten (analog dem Denkmalschutz) intensiviert werden, etwa durch einen „Wohnraumkümmerer“, der gleichzeitig Marktbeobachter, Fördertopf-Scout und Ratgeber ist.

Preisgünstige Wohnungen präferieren

Der aktuelle Schwerpunkt beim Wohnungsbau muss auf preisgünstigen Wohnungen liegen. Da die Stadt selbst nicht als Bauherrin auftreten kann und will, muss sie einfache Modelle entwickeln, die dazu führen, dass Dritte kostengünstig bauen, sich zu bestimmten Mietpreisen verpflichten und der Stadt das Belegungsrecht einräumen.

Solange der Fehlbestand an Sozialwohnungen nicht gedeckt ist, sollte – selbst in einer SoBoN-Stadt – die weitere Planung von hochpreisigen Wohngebieten mit Zurückhaltung betrieben werden.

Quartiere schaffen

Sofern neue Wohngebiete erforderlich ist, müssen sie lebenswerte Quartiere sein.

Dazu gehören Angebote zur Nahversorgung, Gastronomie sowie Flächen und Räume mit mehr als nur theoretischer Aufenthaltsqualität. Außerdem sind Wohnen, Fachgeschäfte, Dienstleister und emissionsarme Gewerbe miteinander zu verbinden. Beispiele dafür gibt es genug, künftig mit dem „Urbanen Leben am Papierbach“ selbst in der eigenen Stadt.

Kindertageseinrichtungen und Grundschule müssen fußläufig erreichbar sein. Parkmöglichkeiten sind an den Wohnhäusern zu schaffen (bei Geschosswohnungsbau in Tiefgaragen); Zweit- und Drittwagen können in Quartiersparkhäusern untergebracht werden, in denen auch Besucher-Parkplätze zur Verfügung stehen. Parallel muss dafür gesorgt werden, dass Wohnquartiere eine praktikable Anbindung mit Bus und Fahrrad an die Innenstadt erhalten.

Erst Arbeit, dann Wohnraum

Neue Wohngebiete sollten vor allem dann geplant werden, wenn die Binnen-Nachfrage nicht mehr zu angemessenen Preisen gedeckt werden kann. Mit Binnen-Nachfrage ist die Nachfrage von Personen gemeint, die im Landkreis oder der Stadt Landsberg erwerbstätig sind. Es kann nicht die Aufgabe der Stadt Landsberg sein, das Wohnungsdefizit von München zu mildern.

Verträgliche Mobilität herstellen

Weitere Voraussetzung für die Erschließung neuer Wohngebiete ist die Verwirklichung eines Konzepts „verträglicher Mobilität“. Damit ist eine Situation gemeint, in der alle Bürger (unter Berücksichtigung des geplanten Bevölkerungszuwachses und der generierten zusätzlichen Verkehrsströme) kostengünstig und umweltschonend beweglich sind und ohne unzumutbare Wartezeiten an ihr Ziel kommen.

Verträgliche Mobilität ist auch ein Hebel für die aktive Nutzung der Innenstadt. Nur wenn der „Preis“ (die Kombination aus Fahrzeit und Parkkosten) gering ist, fällt der Entschluss zum Besuch der Innenstadt leicht.

Die Lage hat durchaus Dramatik. In Landsberg gibt es neuralgische Stellen, die immer wieder zu Verkehrsproblemen führen. Diese Probleme werden sich mit zunehmender Bebauung zwangsläufig verstärken. Es handelt sich insbesondere um

• Behinderungen durch Staus auf der Neuen Bergstraße, der Katharinenstraße, am Hauptplatz und der Augsburger Straße,

• Parksuchverkehr und Lärmbelastung an Vorder- und Hinteranger

• komplizierte und überlastete Kreuzungen an der Schwaighofstraße / von-Kühlmann-Straße, Postberg, Königsberger Platz, Danziger Platz, Spöttinger Straße / Katharinenstraße und Spöttinger Straße / Hindenburgring.

• Außerdem gibt es eine Reihe von Fehlnutzungen, unter anderem der Iglinger Straße durch LKW,

• der Iglinger Straße zwischen Augsburger Straße und Lechwiesenstraße zur Vermeidung der Augsburger Straße und der Kreuzung Augsburger Straße / Carl-Friedrich-Benz-Straße

• sowie die Nutzung der Ahornallee zur Vermeidung der Strecke Holzhauser Straße / Augsburger Straße.

Einige der Probleme lassen sich dadurch mildern, dass man, wie bereits geplant oder erwogen,

• den Vorder- und Hinteranger nur noch zum Halten freigibt, was den Parksuchverkehr vermeidet,

• Kreisverkehre einrichtet (Schwaighofkreuzung, neuer Spöttinger Kreisel, Augsburger Straße / Carl-Friedrich-Benz-Straße)

• den LKW-Verkehr an der Iglinger Straße ausschließt – aufgrund eines dann umfassenden Verkehrskonzepts, das verkehrsrechtliche Einschränkungen zur Unterstützung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglicht (§ 45 Absatz 1b Satz 1 Ziffer 5 Alternative 2 der StVO)

• vom Krankenhaus zu den Lechwiesen am gesamten existierenden und geplanten Wohngebiet Ahornallee vorbei einen Bypass baut.

Denkbar ist auch, die Nutzung des letzten (südlichen) Stücks der Lechwiesenstraße zu sperren, um Fahrten durch das Gewerbegebiet bzw. die Augsburger Straße zu erzwingen. Letztlich geht aber kein Weg daran vorbei,

• Anreize zur stärkeren Nutzung des Fahrrads zu schaffen

• die Innenstadt für Fußgänger vom Osten leichter zugänglich zu machen (Schrägaufzug?)

• den öffentlichen Nahverkehr zu verbessern

• einfache Carsharing-Konzepte zu verwirklichen

• leicht nutzbare Parkplätze für Einpendler und Besucher zu schaffen

• und – letztlich, nach allen anderen Maßnahmen – die Fahrt mit dem eigenen Auto unattraktiver zu machen.

Dabei werden Kombinationen aus der Nutzung unterschiedlicher Verkehrsmittel maßgeblich zur Lösung beitragen. So ist beispielsweise die Abfolge „Kurzstrecke Fahrrad bis zur Bushaltestelle, Langstrecke (oder Bergstrecke) Bus“ unter bestimmten Bedingungen attraktiv – dann nämlich, wenn an Haltestellen Fahrradstellplätze vorhanden sind, der Takt des Busfahrplans hoch genug ist und der Fahrpreis die Parkgebühren deutlich unterschreitet.

Das Fazit

Mit dem Areal der Pflugfabrik hat die Stadt Landsberg ein atypisches Gelände überplant. Die Industriebrache war ein Fremdkörper in der Stadt. Der Investor verwirklicht hohe Stadtplanungsqualität. Die Infrastruktur (Lechsteg) ist per se fußgänger- und fahrradorientiert. Und zentrumsnahe Wohngebiete sind immer besser als zentrumsferne.

Zwar sind an einigen Stellen zusätzliche Verkehrsbelastungen zu erwarten; sie gibt es aber schon lange und man hätte die Probleme schon früher angehen müssen. Dennoch war es legitim, das Papierbach-Areal so zu überplanen, wie es geschehen ist – mit unerledigten Aufgaben im Gepäck.

Auf vollständigen Konsens kann die Stadt dabei freilich nicht setzen, auch wenn das zuweilen den Anschein hat. Es gibt durchaus selbst beim Papierbach-Projekt Kritiker und Skeptiker, die sich eine gleichzeitige Behandlung aller Themen gewünscht hätten.

Bei anderen Baugebieten lässt sich diese Abfolge aber nicht wiederholen.

In diesen Fällen gilt es, die Themen im Zusammenhang und umfassend zu betrachten. „Mehr bauen“ muss mit den Parametern „Binnen-Nachfrage“ und „Verkehrsreduzierung“ im Gleichklang sein.

Wiesengrund, Reischer Talweg, Staufenstraße, Pfettenstraße, Ahornallee, das ist nur eingebettet sinnvoll. Ohne komplette Folgenabwägung und ohne Berücksichtigung des städtischen „Ökosystems“ geht die Stadt bei der Planung neuer Baugebiete ein hohes Risiko ein – und läuft in ein Akzeptanzproblem.

Die zweite Hälfte

Die Pfingstferien sind zu Ende; der Stadtrat nimmt seine Arbeit wieder auf und startet in die zweite Hälfte seiner Amtsperiode. Die Agenda ist gefüllt: Neben den Mega-Themen Stadtstrategie, Wohnungsbau, Umsetzung der Papierbach-Planung, Verkehrskonzept und „Nachnutzung in Penzing“ sind Grundsatzentscheidungen zu treffen. Wie nutzen wir den Schlossberg? Soll das Stadtmuseum bleiben, wo es ist? Halten wir Wirtschaft und Wohnen in Balance? Wie kann man das gespannte Verhältnis von Kreis und Stadt verbessern? Diese und andere Themen werden für volle Tagesordnungen sorgen.

An diesem Mittwoch geht es im Stadtrat zunächst um die Vorschläge, die vor der Pfingstpause noch nicht entscheidungsreif waren. Kann man in der Nähe der Hubschrauberlandestelle am Krankenhaus per Bebauungsplan Villen genehmigen, ohne öffentlich-rechtlich sicherzustellen, dass spätere Eigentümer keine Einschränkung des Rettungsbetriebs fordern können? Ist es eine gute Idee, neu entstehende Straßen im Papierbach-Areal nach Heinrich dem Löwen und Ludwig dem Bayern zu benennen? Muss man den Preis für die Mittagessen an den Landsberger Grundschulen und der Mittelschule wirklich erhöhen, obwohl die Stadt durch die Beauftragung eines Dienstleisters doch Einsparungen erzielt? Allerdings: Ist es überhaupt zulässig, über das gleiche Thema ohne Sachverhalts-Änderung zweimal zu beraten und zu beschließen?

Beim Thema „sozialer Wohnungsbau“ besteht unstreitig Handlungsbedarf; hier kann man sogar von einer Hängepartie sprechen. Zwar hat der Stadtrat mit der Regelung der Sozialen Bodennutzung (SoBoN) den Bau geförderter Mietwohnungen angestoßen. Das allein reicht aber nicht, um den Bedarf zu decken. Daher hat die Stadt bereits ein Grundstück (das südliche Baufeld des Gebiets „Am Wiesengrund“) für Sozialwohnungen vorgesehen. Offen ist aber noch, wer es bebaut. Einigkeit besteht lediglich dahingehend, dass die Stadt wegen der entstehenden Kapital­bindung und der notwendigen Kreditaufnahme nicht selbst als Bauherrin auftreten soll.

Drei Lösungsvorschläge stehen im Raum: Die Landsberger Mitte (vertreten durch Wolfgang Weisensee) befürwortet, das Grundstück an denjenigen zu vergeben, der die meisten Wohneinheiten zum geringsten Mietzins erstellt und der Stadt die längste Belegungshoheit einräumt. Die ÖDP (vertreten durch Stefan Meiser) regt an, mit dem Augsburger St. Ulrichswerk „oder einem anderen interessierten Wohnungsbauunternehmen“ einen Vertrag zu schließen, in dem sichergestellt wird, das nach den Vorgaben des bayerischen Wohnbauprogramms Wohnungen mit gedeckelten Mieten und einem Belegungsrecht der Stadt entstehen. Die dritte (grundsätzlichere) Idee stammt von der UBV, vertreten durch Christoph Jell. Die UBV will sozialen Wohnungsbau sowie den Erhalt von Sozialwohnungen in einer neu zu gründenden kommunalen Wohnungsbaugesellschaft bündeln.

Alle drei Ideen werden in der Stadtratssitzung an diesem Mittwoch beraten, aber sicher noch nicht entschieden. Dazu kommt, dass Sozialwohnungen am Wiesengrund wohl nur mit Befreiungen vom planerisch anspruchsvollen Bebauungsplan realisierbar sind. Solche Befreiungen hatte der Stadtrat bei den angrenzenden Baufeldern aber abgelehnt, worauf wbl und Acredo Rückzieher gemacht hatten. Wie die Stadt aus diesem Dilemma herauskommt, ist bislang ungeklärt.

Ebenfalls schon lange schwelt das Thema des Straßenausbaus. Auslöser ist massiver Protest an der Max-Friesenegger-Straße gegen die dortigen Planungen. Die Anwohner befürchten eine Verschlechterung (insbesondere durch den letztlich drohenden Wegfall von Parkmöglichkeiten), den sie auch noch bezahlen sollen. Die Stadtverwaltung greift das Thema nun generell auf und stellt im Stadtrat zur Debatte, in welcher Form Bürger (die bislang nach den Beschlussfassungen nur informiert wurden) künftig von vorneherein in die Planungen einbezogen werden sollen. Davon würden auch die Anlieger der Altöttinger Straße, von-Eichendorff-Straße und Pössinger Straße profitieren. Ein spannender Mittwoch-Abend ist garantiert.

___

Der Artikel erscheint auch im KREISBOTEN.

Das Amt aus der Retorte

Die Neubaupläne des Landratsamts werden immer konkreter. Zwar geht es derzeit nur um die Zusammenfassung der verstreuten Außenstellen auf dem vom Landkreis erworbenen Grundstück am Penzinger Feld.  Aber jeder muss wissen: Wer diesem Vorhaben zustimmt, bahnt die komplette Verlegung des Amts an die östliche Stadtgrenze an.

Wie das Großgebäude aussehen könnte, ist skizzenhaft schon illustriert. Der Gedanke, Renovierungen im Haupthaus zu vermeiden und „draußen“ neu und modern anzubauen, wird schon bald dominieren. Umso mehr, als sich für das Grundstück an der von-Kühlmann-Straße sicher Investoren finden lassen.

Natürlich steht nirgendwo geschrieben, dass ein Landratsamt mitten im Zentrum sein muss. Selbst unseres war, als es gebaut wurde, peripher positioniert. Wer sich in den Großen Kreisstädten Bayerns umsieht, stellt aber fest, dass das Landratsamt, von Kraftfahrzeug-Zulassungsstellen abgesehen, fast immer problemlos zu Fuß erreichbar ist. Ob am Platz der Deutschen Einheit in Neuburg an der Donau, am Marienplatz in Bad Kissingen oder an der Katharinenstraße in Traunstein – stets ist das Landratsamt nur ein paar Minuten zu Fuß entfernt.

In all diesen Fällen ging es Landräten und Oberbürgermeistern nicht nur um räumliche Nähe. Es geht auch um persönliche Präsenz. Der Landrat und die Mitarbeiter des Landratsamts sind für viele Themen zuständig. Zum Beispiel für Abfallentsorgung, Asyl, Ausbildungsförderung, Ausländer, Betreuungen, Führerscheine, Gesundheit, Gaststätten, Gewerbe, Jugend und Familie, Naturschutz, öffentliche Sicherheit, Schülerbeförderung, Sozialwesen und Wirtschaftsförderung. Das sind Themen mitten aus dem Leben. Passt das Amt aus der Retorte wirklich dazu?

Wir haben ein Landratsamt, das in die große Kreisstadt Landsberg integriert ist.  Das wird sich noch verstärken, denn hundert Meter weiter entsteht am Papierbach ein Quartier, das das Zentrum von der Altstadt über den Lech hinweg erweitert. Merkwürdig: Das Leben rückt heran und der Landrat ergreift die Flucht.

Eines stört dabei am meisten: Uns ist kein Fall in Deutschland bekannt, bei dem Kreisstadt und Landkreis den Standort des Landratsamts nicht im Konsens festgelegt haben. Dass man sich darüber streitet, das gibt es nur hier.

Wenn Medien schweigen

Warum kommentieren Sie nicht die geplante Sparkassen-Fusion Landsberg-Dießen / Dachau / Fürstenfeldbruck? Warum unterdrücken Sie dieses Thema? Diese Fragen richten zwei Landsberger Bürger wiederkehrend und zunehmend nachdrücklich an den landsbergblog. Andere Medien dürften ähnliche E-Mails erhalten. Die Fusion sei doch eindeutig überflüssig und schädlich. Gespräche darüber dürften gar nicht erst stattfinden. Schon wer – wie Oberbürgermeister Mathias Neuner – für die Sondierung sei, handele „menschenverachtend“ und „geldgierig“.

Tatsächlich haben die Landsberger Medien, soweit ersichtlich, nur einmal in nennenswertem Umfang über die mögliche Fusion berichtet, nämlich nachdem die drei Verwaltungsräte im November 2016 jeweils einstimmig beschlossen haben, „in den nächsten Monaten ein konkretes Gesamtkonzept zu erarbeiten“. Was aber hätten sie sonst noch zu Papier bringen sollen?

Wenn Medien bei einer solchen Ausgangslage schweigen, dann unterdrücken sie lediglich eines: die phantasierte Vorwegnahme der Gesprächsergebnisse. Ob die Partner zusammenpassen, die Portfolios sich ergänzen und man eine gemeinsame Linie für die Zukunft findet, ist noch zu ermitteln und abzuwägen. Erst wenn die drei Sparkassen darlegen, dass, warum und wie sie fusionieren wollen, melden wir vom landsbergblog uns wieder zu Wort.

Natürlich könnten wir täglich dazu etwas philosophieren. Gestern hat ein Vorstandsmitglied der Deutsche Bundesbank jedes zweite Geldinstitut, insgesamt rund 800, als Häuser mit erhöhtem Risiko eingestuft. Besonders bei kleinen und mittelgroßen Banken – darunter fallen auch Sparkassen – stehe die Ampel auf Gelb: „Wir wissen, dass sie bei Zinsänderungen verwundbar sind.“

Ob damit auch unsere Sparkasse gemeint war, wissen wir nicht. Ehrlich gesagt wollen wir es gar nicht wissen. Aber wir bitten darum, dass die Vorstände, Verwaltungsräte und politischen Gremien der Gebietskörperschaften in dieser turbulenten Zeit alles tun, um die solide Wirtschaftlichkeit unserer Sparkasse dauerhaft sicherzustellen – entweder allein oder fusioniert, je nachdem, wie das Ziel am besten erreichbar ist.

Dabei ist es naiv und viel zu kurz gedacht, zur Begründung der Fusionsablehnung heutige Bilanzkennzahlen heranzuziehen und zu sagen „es geht uns doch gut“. Wir müssen auf die Bilanzkennzahlen von morgen schauen; wie geht es uns dann? Auch ist uns völlig egal, ob ein Vorstandsmitglied nach der Fusion aufgrund der dann höheren Bilanzsumme von Gesetzes wegen mehr verdient als vorher. Und die Behauptung, Fusionen reduzierten Arbeitsplätze, kann, muss aber nicht stimmen – sie vergisst zudem vollkommen, dass finanziell herausgeforderte Arbeitgeber die schlechtesten Arbeitgeber sind.

Sollten die Fusionsgespräche zum Vorschlag einer Fusion führen, würden wir gerne wissen: Was kann eine fusionierte Sparkasse besser? Welche Risiken sind reduziert? Welche Handlungsoptionen eröffnen sich? Welche Gegenargumente haben die Vorstände und Verwaltungsräte abgwogen, aber verworfen? Welche Perspektiven bietet die neue Sparkasse für Wirtschaft, Privatkunden und Mitarbeiter?

Sollten die Fusionsgespräche nicht zum Vorschlag einer Fusion führen, ist die Sache nicht etwa erledigt. Dann müssen, bezogen auf das allein bleibende Institut, die gleichen Fragen beantwortet werden.

Wann auch immer das sein wird: Dann werden wir und andere Medien uns mit Berichten, Analysen und Kommentaren wahrscheinlich geradezu überschlagen. Bis dahin aber lassen wir Weissagungen Weissagungen sein und melden uns in dieser Sache ab.