Nur im Gleichklang

Weitere Baugebiete in Landsberg? Bitte nur entsprechend der Binnen-Nachfrage und mit weniger Verkehr, meint Werner Lauff.

Am Wiesengrund, Reischer Talweg, Staufenstraße, Pfettenstraße, Ahornallee: Die Stadt Landsberg ist drauf und dran, nach dem Mega-Projekt „Am Papierbach“ weitere Wohngebiete zu schaffen. Ist das eigentlich vernünftig?

Ohne Zweifel: Die zunehmende Wohnbebauung bringt Vorteile.

• Die Stadt erzielt Verkaufserlöse für städtische Grundstücke; sie trägt damit zur Finanzierung allgemeiner kommunaler Aufgaben bei.

• Handelt es sich um privaten Grund, schöpft die Stadt nach der SoBoN-Richtlinie den größeren Teil des entstehenden Wertzuwachses des Grundstücks ab. Sie bewirkt damit den Bau von geförderten, preisgünstigen Wohnungen und finanziert die projektnotwendige Infrastruktur.

• Mit der Ausweisung neuer Wohngebiete steigert die Stadt das Angebot an Wohnungen, reduziert den Nachfragedruck und dämpft Preissteigerungen für Wohnraum (ohne sie allerdings aufzuhalten).

• Die Stadt schafft durch die Baugebiete Wohnungen für Neubürger, die bei Unternehmen in der Region arbeiten, und für Migranten mit Bleiberecht.

• Sie ermöglicht ihren Einwohnern, entsprechend ihrer Lebenssituation Wohnraum zu wechseln und Eigentum zu erwerben.

• Sie reduziert die Notwendigkeit zur kleinflächigen Nachverdichtung innerhalb bestehender Siedlungen.

• In einigen Fällen (beispielsweise bei der Pflugfabrik) bewirkt die Stadt deutliche städtebauliche Verbesserungen.

Die geplante Wohnbebauung hat aber auch Nachteile.

• Neue Wohnbebauung heißt auch mehr Straßenverkehr.

• Wohngebiete, die an bestehende Siedlungen anschließen, wirken großflächig nachverdichtend und sind oft mit dem Verlust von Grünflächen, Sichtabständen, Parkplätzen und Ruhe verbunden.

• Siedlungsferne neue Wohngebiete vermeiden diese Nachverdichtung, führen aber zu Zersiedelung, Bodenversiegelung und Flächenfraß. Sie programmieren unnötige Verkehrsbewegungen.

• In Städten der Metropolregion München bewirkt mehr Wohnraum automatisch mehr Zuzug; das Angebot löst Nachfrage aus. Das unterscheidet Landsberg von Städten in anderen Landstrichen.

• Wirtschaftlich anlasslose Zuzüge führen vor allem zu neuen öffentliche Lasten (Kinderkrippen, Schulen, Straßen …) und machen eine Stadt langfristig zur Schlafstadt.

Hinzu kommt: Der Zeitpunkt ist nicht gerade günstig.

• Die niedrigen Zinsen für Baudarlehen und die verfügbaren Vermögen der Erbengeneration führen zu großer Nachfrage (Zeitfenster fürs Bauen, Geldanlage) und damit hohen Grunderwerbskosten.

• Die Baukosten werden durch regulatorische Einflüsse (zum Beispiel EnEV) in die Höhe getrieben.

• Dies führt dazu, dass Bauträger stark kostenorientiert bauen müssen, um die Mieten nicht in die Höhe zu treiben. Manche Häuser und Wohngebiete dürften den Anforderungen an das wohnliche Umfeld dann irgendwann nicht mehr genügen.

• Aus der allgemeinen Kostenentwicklung folgt auch ein eklatanter Mangel an preisgünstigen Wohnungen – trotz des Baubooms.

• Hinzu kommt: Bund und Länder haben den Sozialen Wohnungsbau unattraktiv werden lassen. Und die Finanzlage der Kommunen erlaubt kaum eigene Ersatz-Wohnbautätigkeit.

Kein Baustopp, aber …

Die Stadt Landsberg sollte nicht – wie andere Kommunen im Speckgürtel Münchens – einen bauplanungsrechtlichen Baustopp vornehmen. Das wäre aus mehreren Gründen verfehlt:

• Generell haben Eigentümer das Recht, Bau-Investitionen vorzunehmen; es muss gute Gründe geben, Vorhaben im Innenbereich zu verweigern.

• Landsberg ist noch eine Einpendlerstadt – und selbst im Landkreis sind die Pendlerströme nicht übermäßig in Richtung München orientiert.

• Manche Kritik an Bauvorhaben ist egozentrisch motiviert (Schutz des eigenen Wohngebiets, freie Fahrt und einfaches Parken, Erhaltung des Status quo).

• Wer benötigte Wohngebiete nicht schafft, verstärkt unerträgliche Verdichtung in vorhandenen Strukturen.

Stadtrat und Verwaltung müssen aber auch die Risiken der Bebauung, die Manchen bereits zügellos erscheint, in den Griff bekommen – und zwar bereits in der Planungsphase.

Den Bestand erhalten

Zunächst gilt: Neue Bebauung sollte sich auf den notwendigen Umfang beschränken.

• Der Erhaltung des Wohnbestands (vor allem auch des kommunalen Wohnbestands) muss größere Aufmerksamkeit gewidmet werden.

• Wohnen in der Altstadt sollte attraktiver werden.

• Beratungsangebote der Stadt sollten (analog dem Denkmalschutz) intensiviert werden, etwa durch einen „Wohnraumkümmerer“, der gleichzeitig Marktbeobachter, Fördertopf-Scout und Ratgeber ist.

Preisgünstige Wohnungen präferieren

Der aktuelle Schwerpunkt beim Wohnungsbau muss auf preisgünstigen Wohnungen liegen. Da die Stadt selbst nicht als Bauherrin auftreten kann und will, muss sie einfache Modelle entwickeln, die dazu führen, dass Dritte kostengünstig bauen, sich zu bestimmten Mietpreisen verpflichten und der Stadt das Belegungsrecht einräumen.

Solange der Fehlbestand an Sozialwohnungen nicht gedeckt ist, sollte – selbst in einer SoBoN-Stadt – die weitere Planung von hochpreisigen Wohngebieten mit Zurückhaltung betrieben werden.

Quartiere schaffen

Sofern neue Wohngebiete erforderlich ist, müssen sie lebenswerte Quartiere sein.

Dazu gehören Angebote zur Nahversorgung, Gastronomie sowie Flächen und Räume mit mehr als nur theoretischer Aufenthaltsqualität. Außerdem sind Wohnen, Fachgeschäfte, Dienstleister und emissionsarme Gewerbe miteinander zu verbinden. Beispiele dafür gibt es genug, künftig mit dem „Urbanen Leben am Papierbach“ selbst in der eigenen Stadt.

Kindertageseinrichtungen und Grundschule müssen fußläufig erreichbar sein. Parkmöglichkeiten sind an den Wohnhäusern zu schaffen (bei Geschosswohnungsbau in Tiefgaragen); Zweit- und Drittwagen können in Quartiersparkhäusern untergebracht werden, in denen auch Besucher-Parkplätze zur Verfügung stehen. Parallel muss dafür gesorgt werden, dass Wohnquartiere eine praktikable Anbindung mit Bus und Fahrrad an die Innenstadt erhalten.

Erst Arbeit, dann Wohnraum

Neue Wohngebiete sollten vor allem dann geplant werden, wenn die Binnen-Nachfrage nicht mehr zu angemessenen Preisen gedeckt werden kann. Mit Binnen-Nachfrage ist die Nachfrage von Personen gemeint, die im Landkreis oder der Stadt Landsberg erwerbstätig sind. Es kann nicht die Aufgabe der Stadt Landsberg sein, das Wohnungsdefizit von München zu mildern.

Verträgliche Mobilität herstellen

Weitere Voraussetzung für die Erschließung neuer Wohngebiete ist die Verwirklichung eines Konzepts „verträglicher Mobilität“. Damit ist eine Situation gemeint, in der alle Bürger (unter Berücksichtigung des geplanten Bevölkerungszuwachses und der generierten zusätzlichen Verkehrsströme) kostengünstig und umweltschonend beweglich sind und ohne unzumutbare Wartezeiten an ihr Ziel kommen.

Verträgliche Mobilität ist auch ein Hebel für die aktive Nutzung der Innenstadt. Nur wenn der „Preis“ (die Kombination aus Fahrzeit und Parkkosten) gering ist, fällt der Entschluss zum Besuch der Innenstadt leicht.

Die Lage hat durchaus Dramatik. In Landsberg gibt es neuralgische Stellen, die immer wieder zu Verkehrsproblemen führen. Diese Probleme werden sich mit zunehmender Bebauung zwangsläufig verstärken. Es handelt sich insbesondere um

• Behinderungen durch Staus auf der Neuen Bergstraße, der Katharinenstraße, am Hauptplatz und der Augsburger Straße,

• Parksuchverkehr und Lärmbelastung an Vorder- und Hinteranger

• komplizierte und überlastete Kreuzungen an der Schwaighofstraße / von-Kühlmann-Straße, Postberg, Königsberger Platz, Danziger Platz, Spöttinger Straße / Katharinenstraße und Spöttinger Straße / Hindenburgring.

• Außerdem gibt es eine Reihe von Fehlnutzungen, unter anderem der Iglinger Straße durch LKW,

• der Iglinger Straße zwischen Augsburger Straße und Lechwiesenstraße zur Vermeidung der Augsburger Straße und der Kreuzung Augsburger Straße / Carl-Friedrich-Benz-Straße

• sowie die Nutzung der Ahornallee zur Vermeidung der Strecke Holzhauser Straße / Augsburger Straße.

Einige der Probleme lassen sich dadurch mildern, dass man, wie bereits geplant oder erwogen,

• den Vorder- und Hinteranger nur noch zum Halten freigibt, was den Parksuchverkehr vermeidet,

• Kreisverkehre einrichtet (Schwaighofkreuzung, neuer Spöttinger Kreisel, Augsburger Straße / Carl-Friedrich-Benz-Straße)

• den LKW-Verkehr an der Iglinger Straße ausschließt – aufgrund eines dann umfassenden Verkehrskonzepts, das verkehrsrechtliche Einschränkungen zur Unterstützung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglicht (§ 45 Absatz 1b Satz 1 Ziffer 5 Alternative 2 der StVO)

• vom Krankenhaus zu den Lechwiesen am gesamten existierenden und geplanten Wohngebiet Ahornallee vorbei einen Bypass baut.

Denkbar ist auch, die Nutzung des letzten (südlichen) Stücks der Lechwiesenstraße zu sperren, um Fahrten durch das Gewerbegebiet bzw. die Augsburger Straße zu erzwingen. Letztlich geht aber kein Weg daran vorbei,

• Anreize zur stärkeren Nutzung des Fahrrads zu schaffen

• die Innenstadt für Fußgänger vom Osten leichter zugänglich zu machen (Schrägaufzug?)

• den öffentlichen Nahverkehr zu verbessern

• einfache Carsharing-Konzepte zu verwirklichen

• leicht nutzbare Parkplätze für Einpendler und Besucher zu schaffen

• und – letztlich, nach allen anderen Maßnahmen – die Fahrt mit dem eigenen Auto unattraktiver zu machen.

Dabei werden Kombinationen aus der Nutzung unterschiedlicher Verkehrsmittel maßgeblich zur Lösung beitragen. So ist beispielsweise die Abfolge „Kurzstrecke Fahrrad bis zur Bushaltestelle, Langstrecke (oder Bergstrecke) Bus“ unter bestimmten Bedingungen attraktiv – dann nämlich, wenn an Haltestellen Fahrradstellplätze vorhanden sind, der Takt des Busfahrplans hoch genug ist und der Fahrpreis die Parkgebühren deutlich unterschreitet.

Das Fazit

Mit dem Areal der Pflugfabrik hat die Stadt Landsberg ein atypisches Gelände überplant. Die Industriebrache war ein Fremdkörper in der Stadt. Der Investor verwirklicht hohe Stadtplanungsqualität. Die Infrastruktur (Lechsteg) ist per se fußgänger- und fahrradorientiert. Und zentrumsnahe Wohngebiete sind immer besser als zentrumsferne.

Zwar sind an einigen Stellen zusätzliche Verkehrsbelastungen zu erwarten; sie gibt es aber schon lange und man hätte die Probleme schon früher angehen müssen. Dennoch war es legitim, das Papierbach-Areal so zu überplanen, wie es geschehen ist – mit unerledigten Aufgaben im Gepäck.

Auf vollständigen Konsens kann die Stadt dabei freilich nicht setzen, auch wenn das zuweilen den Anschein hat. Es gibt durchaus selbst beim Papierbach-Projekt Kritiker und Skeptiker, die sich eine gleichzeitige Behandlung aller Themen gewünscht hätten.

Bei anderen Baugebieten lässt sich diese Abfolge aber nicht wiederholen.

In diesen Fällen gilt es, die Themen im Zusammenhang und umfassend zu betrachten. „Mehr bauen“ muss mit den Parametern „Binnen-Nachfrage“ und „Verkehrsreduzierung“ im Gleichklang sein.

Wiesengrund, Reischer Talweg, Staufenstraße, Pfettenstraße, Ahornallee, das ist nur eingebettet sinnvoll. Ohne komplette Folgenabwägung und ohne Berücksichtigung des städtischen „Ökosystems“ geht die Stadt bei der Planung neuer Baugebiete ein hohes Risiko ein – und läuft in ein Akzeptanzproblem.

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